Δικηγόροι για ακίνητα Αθήνα
Η δικηγορική μας εταιρία έχει ειδίκευση στα ακίνητα και πραγματοποιήσει για λογαριασμό πελατών μας σε Ελλάδα και εξωτερικό μεγάλο αριθμό νομικών ελέγχων και μεταβιβάσεων ακινήτων. Παρακάτω οι δικηγόροι για ακίνητα στην Αθήνα του e-nomika απαντούν στης πιο συνήθεις ερωτήσεις σχετικά με ακίνητα και μεταβιβάσεις.
Πριν προβείτε στην αγορά κάποιου ακινήτου απαραίτητη είναι η διενέργεια νομικού ελέγχου επί αυτού προκειμένου να διαπιστωθεί αν συντρέχει κάποιο νομικό κώλυμα που δεν σας επιτρέπει να το αποκτήσετε ή καθιστά την αγορά του ασύμφορη για εσάς.
Με την διενέργεια νομικού ελέγχου ο δικηγόρος ελέγχει τα ζητήματα της νομιμότητας του ακινήτου που σχετίζονται με την πραγματική κατάσταση αυτού (δηλωθέντα τετραγωνικά, τυχόν αυθαιρεσίες κλπ.). Στη συνέχεια ελέγχεται κατά πόσο το ακίνητο φέρει κάποιο βάρος (πχ. Υποθήκη κλπ.) και αν υπάρχει κάποια διεκδίκηση από κάποιον τρίτο (πχ. Τυχόν πιστωτής του κυρίου που έχει ξεκινήσει την διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης σε βάρος του, δουλείες κτλ.).
Επίσης, προβαίνει σε έλεγχο του κτηματολογικού του φύλλου προκειμένου να διαπιστωθεί αν αυτό δηλώθηκε και περάστηκε ορθώς στο κτηματολόγιο και διενεργεί και έλεγχο των συμβολαίων κτήσης κυριότητας (τίτλων ιδιοκτησίας) του ακινήτου στο Υποθηκοφυλακείο σε βάθος τουλάχιστον 30 ετών. Όλα αυτά είναι αναγκαία πριν ο αγοραστής προβεί σε οποιαδήποτε δεσμευτική ενέργεια.
Μετά την διενέργεια νομικού ελέγχου επί του ακινήτου που συνήθως γίνεται σε βάθος 20 με 30 ετών για την διερεύνηση των τίτλων ιδιοκτησίας και της διαδοχής κυριότητας επί του ακινήτου, τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν στην συνέχιση της αγοραπωλησίας. Είθισται τις περισσότερες φορές να δίνεται κάποια προκαταβολή κατόπιν υπογραφής κάποιου ιδιωτικού συμφωνητικού στο οποίο περιλαμβάνεται ως όρος.
Στο ιδιωτικό συμφωνητικό μπορεί να συμφωνείται μεταξύ ων μερών το συμφωνηθέν τίμημα για την αγορά του ακινήτου, ο τρόπος καταβολής αυτού καθώς επίσης και πρόβλεψη ειδικών όρων σε περίπτωση υπαναχώρησης κάποιου από τα μέρη.
Άξιο αναφοράς είναι το γεγονός ότι το ιδιωτικό αυτό συμφωνητικό παράγει μόνο ενοχικές αξιώσεις και δεν υπέχει θέση προσυμφώνου πώλησης. Για το τελευταίο χρειάζεται να συμπεριληφθεί σε συμβολαιογραφικό τύπο όταν πρόκειται για ακίνητα προκειμένου να παράξει τα νόμιμα αποτελέσματά του.
Το ιδιωτικό συμφωνητικό καλύπτει νομικά τον αγοραστή ως προς την απόδοση σε αυτόν της καταβληθείσας προκαταβολής σε περίπτωση που για οποιοδήποτε λόγο ματαιωθεί η πώληση, δεν τον εξασφαλίζει όμως ως προς την πιθανότητα ο πωλητής να δώσει το ακίνητο τελικά σε άλλον αγοραστή.
Με την διαδικασία της εξάλειψης προσημείωσης υποθήκης αίρεται το βάρος του οφειλέτη επί του ακινήτου που είχε προσημειωθεί. Για να προβεί σε αυτή την διαδικασία ο οφειλέτης θα πρέπει να έχει εξοφλήσει την απαίτηση της τράπεζας ώστε να μην συντρέχει πλέον η πιθανολόγηση του επικείμενου κινδύνου και η απαίτηση που οδήγησαν στην εγγραφή της προσημείωσης. Η άρση της προσημείωσης υποθήκης μπορεί να γίνει με δύο τρόπους είτε με την συναινετική είτε με την κατ’ αντιδικίαν.
Στην συναινετική τα μέρη συμφωνούν στην εξάλειψη και η τράπεζα παρέχει την συναίνεσή της για την άρση του ασφαλιστικού μέτρου. Η διαδικασία αυτή είναι αρκετά γρήγορη και διεκπεραιώνεται μεταξύ των δικηγόρων των δύο πλευρών χωρίς να είναι απαραίτητη η παρουσία του οφειλέτη στο δικαστήριο και μπορεί να τελειώσει μέσα σε 10 μέρες.
Στην κατ’ αντιδικίαν λόγω της μη συναίνεσης της τράπεζας η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει περίπου τρεις μήνες αναλόγως του φόρτου εργασίας των δικαστηρίων και τον προσδιορισμό της δικασίμου. Και στην κατ’ αντιδικίαν διαδικασία δεν είναι απαραίτητη η παρουσία του οφειλέτη και αυτή δύναται να ολοκληρωθεί από τον πληρεξούσιο δικηγόρο αυτού.
Με την έκδοση της απόφασης και την καταχώρηση αυτής στο οικείο κτηματολόγιο ολοκληρώνεται η διαδικασία και ο οφειλέτης λαμβάνει πιστοποιητικό καταχώρησης. Με την καταχώρηση αυτή το ακίνητο ελευθερώνεται από το βάρος και ο ιδιοκτήτης μπορεί να προβεί σε οποιαδήποτε πράξη διάθεσης αυτού.
Η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης είναι η διαδικασία που συνήθως διενεργείται προκειμένου να εξασφαλιστεί ένας δανειστής έναντι του οφειλέτη για την παροχή κάποιου δανείου και διακρίνεται σε συναινετική και αναγκαστική. Στην καθημερινή πρακτική συναντάμε την εγγραφή προσημείωσης συνήθως στις συναλλαγές των οφειλετών με την τράπεζα η οποία προκειμένου να εξασφαλίσει την απαίτηση της αιτείται την εγγραφή προσημείωσης υποθήκης επί περιουσιακού στοιχείου του οφειλέτη ως ασφαλιστικό μέτρο.
Η διαδικασία διενεργείται ενώπιον του καθ’ ύλην και κατά τόπον αρμόδιου δικαστηρίου ανάλογα με το ποσό της απαίτησης και την περιφέρεια που βρίσκεται το ακίνητο. Με την εγγραφή προσημείωσης επιβαρύνεται η κυριότητα του ακινήτου ή η επικαρπία αυτού ή ακόμη και το δικαίωμα επί οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και η τράπεζα αποκτάει με αυτό τον τρόπο τίτλο προς εγγραφή υποθήκης στο ποσό της εξασφαλισμένης απαίτησης οριζόμενο από το δικαστήριο.
Στη συναινετική διαδικασία ο οφειλέτης δηλώνει την συναίνεση του ενώ το δικαστήριο ελέγχει την πιθανολόγηση της ύπαρξης της απαίτησης και την πιθανολόγηση της ύπαρξης επικείμενου κινδύνου ώστε να εκδώσει απόφαση με την οποία να διατάσσεται η εγγραφή προσημείωσης. Οι περισσότεροι οφειλέτες δεν παρουσιάζονται στο δικαστήριο για την εγγραφή προσημείωσης αλλά δεν είναι λίγες οι φορές που η τράπεζα δεν προβάλλει επαρκώς τους λόγους με αποτέλεσμα να απορρίπτεται το αίτημά της από το δικαστήριο.
Δικηγόροι με ειδίκευση στα ακίνητα θα πρέπει να επιμελούνται τη διαδικασία αγοράς ακινήτου με πλειστηριασμό λόγω της πολυπλοκότητας της. Κατά την διαδικασία του πλειστηριασμού εκποιούνται ακίνητα που έχουν φύγει από την κυριότητα του ιδιοκτήτη τους λόγω ληξιπρόθεσμων οφειλών. Οι πλειστηριασμοί διενεργούνται πλέον ηλεκτρονικά μέσω ειδικής πλατφόρμας και την όλη διαδικασία επιβλέπει πιστοποιημένος συμβολαιογράφος. Οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές συμμετέχουν και αυτοί ηλεκτρονικά και πιστοποιούνται στην ειδική πλατφόρμα ως πλειοδότες δηλώνοντας την επιθυμία τους να συμμετέχουν σε συγκεκριμένο πλειστηριασμό. Οι πλειοδότες υποβάλλουν διαδοχικές προσφορές μέχρι την λήξη του πλειστηριασμού όπου ανακοινώνεται το αποτέλεσμα.
Η διαδικασία της απόκτησης ακινήτου μέσω πλειστηριασμού τις περισσότερες φορές αποδεικνύεται αρκετά συμφέρουσα αφού οι αγοραστές ανάλογα και με την ζήτηση που έχει το ακίνητο δύναται να το αποκτήσουν σε τιμή χαμηλότερη της εμπορικής του αξίας.
Το εθνικό κτηματολόγιο είναι η διαδικασία που διενεργείται τα τελευταία χρόνια στην Ελλάδα προκειμένου να περαστούν όλα τα ακίνητα σε μια ενιαία ηλεκτρονική βάση μέσω της οποίας θα μπορεί να γίνεται έλεγχος και θα διαφαίνεται ο ιδιοκτήτης αυτών και ο τίτλος κτήσης δυνάμει του οποίου το κατέχει. Η διαδικασία έχει ολοκληρωθεί στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδας και σε κάποιες βρίσκεται εν εξελίξει.
Ελάχιστες είναι οι περιοχές που δεν έχει ξεκινήσει ακόμη το κτηματολόγιο. Ανάλογα λοιπόν με το στάδιο στο οποίο βρίσκεται η κτηματογράφηση του ακινήτου στην εκάστοτε περιοχή ο ιδιοκτήτης έχει τις εξής δυνατότητες: Στις υπό κτηματογράφηση περιοχές ο δικαιούχος μπορεί μέχρι και την ημερομηνία που ορίζει η απόφαση του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας να υποβάλλει δήλωση έστω και εκπρόθεσμη για το ακίνητο του απλώς πιθανόν η διαδικασία να διαρκέσει περισσότερο και να του επιβληθεί και κάποιο πρόστιμο για την καθυστέρηση.
Στις περιοχές όπου έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία της κτηματογράφησης και ο δικαιούχος δεν προέβη σε κάποια ενέργεια αυτός έχει μια προθεσμία 7 ή 15 ετών ανάλογα με το πότε κηρύχθηκε κτηματογραφούμενη η περιοχή, κατά την διάρκεια της οποίας μπορεί να διορθώσει τις αρχικές εγγραφές .
Αν δεν προβεί σε κάποια από τις ανωτέρω ενέργειες και με το πέρας της προαναφερθείσας προθεσμίας οι αρχικές εγγραφές οριστικοποιούνται και παράγουν αμάχητο τεκμήριο υπέρ αυτού που τις δήλωσε.
Στο πλαίσιο της δημοσιονομικής πολιτικής των χωρών είθισται με την αγορά ακινήτου να καταβάλλεται και ένα ποσό από τον αγοραστή δικαιολογούμενο ως φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ). Ο φόρος αυτός καταβάλλεται μία φορά από τον αγοραστή και αυτή κατά την διαδικασία της αγοράς του ακινήτου. Το ύψος του καταβαλλόμενου φόρου εξαρτάται από την αντικειμενική αξία του ακινήτου αφού αυτός υπολογίζεται ως το 3% επί αυτής της αξίας.
Σε περίπτωση που πρόκειται για την αγορά πρώτης κατοικίας για τον αγοραστή αυτός δύναται να απαλλαχθεί από αυτόν τον φόρο αν συντρέχουν και οι λοιπές ειδικές προϋποθέσεις. Σε κάθε περίπτωση όμως η αγορά δεν μπορεί να ολοκληρωθεί αν ο αγοραστής δεν καταβάλλει τον φόρο αυτό και δεν προσκομίσει το αποδεικτικό πληρωμής αυτού.
Για την αγορά του ακινήτου τα συμβολαιογραφικά έξοδα ποικίλλουν ανάλογα με το τίμημα της αγοράς και προστίθενται και κάποια επιπλέον έξοδα για την έκδοση αντιγράφων και πρόσθετων φύλλων. Πιο συγκεκριμένα, για το ποσό έως τις 120.000 ευρώ το ποσοστό υπολογίζεται στα 0,80% , για το ποσό έως τις 380.000 ευρώ το ποσοστό των συμβολαιογραφικών εξόδων είναι 0,70%, για αγορές έως 2.000.000,00 το ποσοστό των 0,65%, για ακίνητο έως 5.000.000,00 το ποσοστό των 0,55% κλπ. Τα έξοδα αυτά τα πληρώνει ο αγοραστής του ακινήτου.
Ο φόρος μεταβίβασης είναι ο φόρος που πρέπει να καταβληθεί από τον αγοραστή εφάπαξ κατά την αγορά του ακινήτου. Εάν συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις ο αγοραστής δύναται να απαλλαγεί από την καταβολή του φόρου.
Στην περίπτωση της απαλλαγής του ΦΜΑ ως πρώτη κατοικία οι προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν σωρρευτικά είναι οι εξής: φυσικά πρόσωπα έγγαμα ή άγαμα ή που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης και έχουν παρέλθει δύο έτη από την σύναψή του. Επίσης, θα πρέπει οι ενδιαφερόμενοι να κατοικούν στην Ελλάδα ενώ δεν λαμβάνεται υπόψιν αν πρόκειται για Έλληνες, αναγνωρισμένοι πρόσφυγες ή Ευρωπαίοι πολίτες κλπ.
Περαιτέρω, ο νόμος διακρίνει τις προϋποθέσεις ανάλογα με το αν πρόκειται για αγορά οικοπέδου ή για αγορά κατοικίας. Στην περίπτωση της κατοικίας ο αγοραστής απαλλάσσεται από τον ΦΜΑ αν είναι άγαμος για ακίνητο έως 200.000 ευρώ, αν έχει κάποια αναπηρία τουλάχιστον 67% για ακίνητο έως 250.000 ευρώ, αν πρόκειται για έγγαμο και πρόκειται για ακίνητο έως 250.000 ευρώ και αν πρόκειται για έγγαμο με τουλάχιστον 67% αναπηρία έως το ποσό των 275.000 ευρώ.
Τα ποσά αυτά προσαυξάνονται για τα τέκνα αυτών. Στην περίπτωση της αγοράς οικοπέδου από άγαμο είναι μέχρι 50.000 ευρώ και από άγαμο μέχρι 100.000 ευρώ. Επίσης τα ποσά αυτά προσαυξάνονται αναλόγως για τα τέκνα. Ο νόμος θέτει και κάποιες ειδικότερες προϋποθέσεις που θα πρέπει να πληρεί ο αγοραστής και θα πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά.
Για να διαπιστωθεί ότι συντρέχουν οι ανωτέρω προϋποθέσεις ο αγοραστής θα πρέπει να καταβάλλει πριν από την υπογραφή του συμβολαίου τα κάτωθι δικαιολογητικά για απαλλαγή φόρου πρώτης κατοικίας:
Τα τελευταία χρόνια παρατηρείται η όλο και αυξανόμενη τάση αλλοδαποί, Ευρωπαίοι πολίτες και μη να ενδιαφέρονται να αποκτήσουν κάποιο ακίνητο στην Ελλάδα. Συνήθως, η διαδικασία της εύρεσης ακινήτου γίνεται μέσω ενός μεσίτη που αναλαμβάνει να βρει ακίνητο της αρεσκείας του στην επιλαχούσα από τον αλλοδαπό περιοχή. Με την εύρεση του κατάλληλου ακινήτου ο αλλοδαπός θα πρέπει να προβεί σε ορισμένες διαδικασίες προκειμένου να ολοκληρώσει την αγορά.
Αρχικά, θα πρέπει να απευθυνθεί σε κάποιο δικηγόρο προκειμένου να διενεργήσει τον νομικό έλεγχο και πιθανότητα να χρειαστεί και έλεγχος από μηχανικό. Επίσης, βασική προϋπόθεση για να μπορέσει ο αλλοδαπός να συμβληθεί ως αγοραστής είναι η απόκτηση ΑΦΜ (Αριθμού Φορολογικού Μητρώου) από την αρμόδια ΔΟΥ κατοίκων εξωτερικού. Με την παραλαβή του ΑΦΜ απαραίτητος είναι και ο διορισμός κάποιου αντίκλητου στην Ελλάδα προκειμένου να λαμβάνει τα σχετικά έγγραφα.
Επίσης, προτείνεται ο αλλοδαπός να ανοίξει έναν τραπεζικό λογαριασμό σε ελληνική τράπεζα προκειμένου να διευκολύνονται οι συναλλαγές του και η αγοραπωλησία εν γένει. Σε περίπτωση που ο αλλοδαπός δεν μπορεί να παρευρεθεί κατά την αγοραπωλησία θα ρέπει να υπογράψει συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο σύμφωνα με το οποίο θα δίνει πληρεξουσιότητα στον δικηγόρο που τον εκπροσωπεί να υπογράψει αυτός το συμβόλαιο αγοραπωλησίας για λογαριασμό του.
Τέλος, μετά τις υπογραφές το συμβόλαιο καταχωρίζεται στο οικείο Κτηματολόγιο/Υποθηκοφυλακείο και αποκτά πιστοποιητικό μεταγραφής. Αναγκαίο είναι με την αγορά το ακίνητο να δηλώνεται στις φορολογικές δηλώσεις του αγοραστή και ο τελευταίος να καταβάλλει κάθε έτος τον ΕΝΦΙΑ του ακινήτου όπως αυτός προσδιορίζεται από την εφορία.
Κατά την διαδικασία της αγοράς ενός ακινήτου ο δικηγόρος είναι απαραίτητος προκείμενου να διενεργήσει τον νομικό έλεγχο και να προβεί σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες για να διεξαχθεί με ασφάλεια και νομιμότητα η όλη διαδικασία.
Η παρουσία του δικηγόρου κατά την υπογραφή του συμβολαίου της αγοραπωλησίας δεν τίθεται ως αναγκαία προϋπόθεση από τον νόμο αλλά σύμφωνα με την καθημερινή πρακτική και για την ασφάλεια των συναλλαγών κρίνεται απαραίτητη προκειμένου να μην υπάρξει κάποιο πρόβλημα και να ολοκληρωθεί επιτυχώς η διαδικασία η αγοραπωλησίας.
Σχετικά με την αμοιβή του δικηγόρου αυτή δεν καθορίζεται από τον νόμο και προσδιορίζεται ελεύθερα από τον ίδιο λαμβάνοντας υπόψιν την συνθετότητα της εκάστοτε περίπτωσης και τις ενέργειες που πραγματοποιήθηκαν στο πλαίσιο αυτής.
Για την αγορά του ακινήτου θα χρειαστούν τα εξής δικαιολογητικά: 1) ταυτότητα ή διαβατήριο των συμβαλλομένων μερών (αγοραστή και πωλητή) 2) αν το συμβόλαιο αγοραπωλησίας πρόκειται να υπογραφεί από κάποιον τρίτο θα χρειαστεί συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο προς αυτόν, 3) ΑΦΜ, 4) τίτλοι ιδιοκτησίας, 5) απόσπασμα κτηματολογικού φύλλου και διαγράμματος (από το οικείο κτηματολόγιο), 6) οικοδομική άδεια, 7) τοπογραφικό διάγραμμα, 8) πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, 9) Φορολογική ενημερότητα, 10) Βεβαίωση ΤΑΠ από τον οικείο δήμο 11) πιστοποιητικό ενεργειακής κατάστασης (ΠΕΑ), και 12) βεβαίωση μηχανικού που πιστοποιεί ότι δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες στο ακίνητο.
Επικοινωνήστε μαζί μας και δικηγόροι με ειδίκευση στα ακίνητα θα αναλάβουν την υπόθεση σας:
Δικηγόροι για ακίνητα Θεσσαλονίκη: 2310500442 2392181200 (Περαία Θεσσαλονίκης)
ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ
Copyright 2012-2023 @ e-nomika.gr All rights reserved.
ping.gr