Τα ακίνητα και η αγορά τους αποτελούν ένα μεγάλο κομμάτι ενασχόλησης και ειδίκευσης των δικηγορικών μας γραφείων, καθώς οι δικηγόροι του e-nomika με ειδίκευση στα ακίνητα αναλαμβάνουν τον πλήρη νομικό έλεγχο του ακινήτου πριν την αγορά του, επισημαίνοντας στου υποψήφιους αγοραστές τι πρέπει να προσέξουν και παραδίδοντας γραπτή αναφορά σχετικά με τη νομική κατάσταση του ακινήτου.
Είναι γεγονός ότι η οικονομική κρίση γέννα και ευκαιρίες στην αγορά ακινήτου καθώς πολλά ακίνητα προσφέρονται πλέον σε πολύ χαμηλές τιμές. Είναι κομβικής σημασίας όμως πριν από οποιαδήποτε αγορά ακινήτου (κατοικίας, επαγγελματικής στέγης, οικοπέδου κτλ.) να προηγείται προσεκτική έρευνα του ακινήτου που πρόκειται να αγοραστεί, από δικηγόρο με ειδίκευση στα ακίνητα και μηχανικό προκειμένου να έχουμε ορθή εικόνα του ακινήτου από όλες τις πλευρές.
Κατά το νομικό έλεγχο ακινήτου εξετάζεται η ορθή καταχώρηση των συμβολαίων στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο και αν έχει δηλωθεί ορθώς στο κτηματολόγιο όπου προβλέπεται.
Περαιτέρω ελέγχεται, η σωστή αναγραφή των στοιχείων του ακινήτου, υφιστάμενης οικοδομικής άδειας έτσι ώστε να εξεταστεί αν είναι αυθαίρετο. Γίνεται έλεγχος εμπράγματων βαρών για να διερευνηθεί αν το ακίνητο φέρει κάποια υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης, αν το διεκδικεί κάποιος τρίτος ή τράπεζα ή αν βαρύνεται με κάποια δουλεία (πχ δουλεία διόδου – δικαίωμα διέλευσης ιδιοκτήτη γειτονικού ακινήτου).
Η παράσταση δικηγόρου σε συμβόλαιο αγοράς ακινήτου κρίνεται απαραίτητα για τη διασφάλιση της ομαλής εξέλιξης της αγοραπωλησίας και την αποφυγή μελλοντικών δικαστικών διαφορών οι οποίες ιδίως στις περιπτώσεις ακινήτων είναι εξαιρετικά χρονοβόρες και έχουν αυξημένο κόστος.
Πολλές φορές μάλιστα ο αγοραστής αδυνατεί όπως είναι φυσικό να κατανοήσει τη σημασία νομικών όρων γύρω από το ακίνητο και την πρακτική τους σημασία όπως ενδεικτικά εξ΄ αδιαιρέτου οικόπεδο ή ιδιοκτησία, σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, υπέρβαση συντελεστή δόμησης κτλ., καθιστώντας την ορθή ενημέρωση του από έναν δικηγόρο ακινήτων απολύτως απαραίτητη.
Συνοπτικά οι δικηγόροι με ειδίκευση στα ακίνητα του e-nomika αναλαμβάνουν:
- Έλεγχος και έρευνα ακινήτου πριν την αγορά του
- Εγγραφή ή εξάλειψη υποθήκης ή προσημείωσης υποθήκης
- Γραπτή ενημέρωση – γνωμοδότησης προς υποψήφιου αγοραστή για τη νομική κατάσταση του ακινήτου
- Παράσταση δικηγόρου σε συμβόλαια ακινήτων
Δικηγόροι για κτηματολόγιο – Υποθέσεις κτηματολογίου Θεσσαλονίκη
Τι είναι το Εθνικό Κτηματολόγιο;
Η διαδικασία ψηφιοποίησης του αρχείου που βρίσκεται στα Υποθηκοφυλακεία και η καταγραφή των γεωγραφικών ορίων και του ιδιοκτησιακού καθεστώτος όλων των ακινήτων και αγροτεμαχίων σε μία ηλεκτρονική πλατφόρμα με την εγγύηση του Δημοσίου.
Ποιους αφορά η διαδικασία δήλωσης ακινήτου στο Κτηματολόγιο;
Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που έχει ορισμένο εμπράγματο ή οποιοδήποτε άλλο εγγραπτέο δικαίωμα επί ακινήτου θα πρέπει να δηλώσει τα ακίνητο και το συγκεκριμένο του δικαίωμα επ’ αυτού. Παραδείγματα τέτοιων δικαιωμάτων που πρέπει να δηλωθούν στο κτηματολόγιο είναι η κυριότητα, η ύπαρξη υποθήκης, τυχόν κατασχέσεις σε βάρος του ακινήτου, χρηματοδοτικές μισθώσεις κλπ. Είναι σημαντικό τις ιδιοκτησίες να τις δηλώνουν έμπειροι δικηγόροι για κτηματολόγιο και υποθέσεις ακινήτων με σκοπό την αποφυγή καθών που θα στοιχίσουν πολύ ακριβά καθώς θα καταλήξουν σε δικαστικές ενέργειες διόρθωσης
Διαδικασία για το κτηματολόγιο
Ανάλογα με το είδος του δικαιώματος επί του ακινήτου και το πρόσωπο (αν πρόκειται για φυσικό ή νομικό πρόσωπο) συμπληρώνεται το σχετικό έγγραφο και κατόπιν ραντεβού και συνεννόησης με το οικείο γραφείο κτηματογράφησης υποβάλλεται η σχετική αίτηση.
Δικαιολογητικά για το κτηματολόγιο
Συνυποβαλλόμενα έγγραφα που πιθανόν ζητηθούν είναι αντίγραφο του τίτλου κτήσης του δικαιώματος, αντίγραφο πιστοποιητικού μεταγραφής (το ζητάτε από το οικείο υποθηκοφυλακείο), αντίγραφο αστυνομικής ταυτότητας, αντίγραφο κάποιου επίσημου εγγράφου από το οποίο να προκύπτει το ΑΦΜ του αιτούντα.
Σε ειδικότερες περιπτώσεις που το δικαίωμα επί του ακινήτου έχει προκύψει δυνάμει κάποιος κληρονομιάς ή έκτακτης χρησικτησίας είναι απαραίτητα και κάποια άλλα έγγραφα τα οποία τα προσκομίζετε σε συνεννόηση με το γραφείο κτηματογράφησης.
Αν υπάρχει τοπογραφικό διάγραμμα για το ακίνητο προσκομίζεται και αυτό ειδάλλως θα πρέπει σε συνεννόηση με το γραφείο να προσδιοριστεί κάπως η ακριβής θέση του ακινήτου. Η διαδικασία απαιτεί και την καταβολή ενός ποσό ως πάγιου τέλους κτηματογράφησης.
Γιατί πρέπει να δηλώσω το ακίνητο μου στο Κτηματολόγιο;
Οι δικαιούχοι υποχρεούνται να προσέλθουν στο οικείο γραφείο κινηματογράφησης και να δηλώσουν το αγροτεμάχιο ή το ακίνητό τους στις προβλεπόμενες από το νόμο προθεσμίες που ποικίλλουν ανάλογα με την περιοχή. Το αργότερο μέχρι την λήξη της δοθείσας προθεσμίας παράτασης των δηλώσεων οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να υποβάλλουν την δήλωση συνοδευόμενη με όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά.
Η δήλωση του ακινήτου σας στο Κτηματολόγιο είναι υποχρεωτική και αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για όποια τυχόν πράξη θελήσουν να κάνουν στο μέλλον επί του ακινήτου (πχ. Πώληση, μεταβίβαση ακινήτου, γονική παροχή κλπ.). Αναγκαία είναι επίσης η δήλωση στο Κτηματολόγιο για την έκδοση οικοδομικής άδειας.
Τι γίνεται με τα ακίνητα που δεν δηλώθηκαν στο Κτηματολόγιο και ποιες δυνατότητες έχουν οι δικαιούχοι αυτών των ακινήτων;
Ανάλογα με το στάδιο στο οποίο βρίσκεται η κτηματογράφηση ο δικαιούχος έχει τις εξής δυνατότητες:
- Αν η κτηματογράφηση βρίσκεται σε εξέλιξη και μέχρι την ημερομηνία που ορίζεται ρητά με απόφαση του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας ο δικαιούχος μπορεί να υποβάλλει εκπρόθεσμη δήλωση για το ακίνητο ή γεωτεμάχιο. Σε αυτή την περίπτωση θα απαιτηθεί μεγαλύτερο χρονικό διάστημα για την ολοκλήρωση της διαδικασίας και πιθανόν να επιβληθεί και κάποιο πρόστιμο, το οποίο ορίζεται σε μεταγενέστερη φάση και υπολογίζεται σύμφωνα με το είδος και την αξία του ακινήτου. Συνήθως η διαδικασία κτηματογράφησης διαρκεί 4 έτη.
- Αν έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση ορισμένης περιοχής και ο ιδιοκτήτης δεν δήλωσε το ακίνητο ούτε εκπρόθεσμα, ακολουθεί προθεσμία 7 ετών για όσες περιοχές κηρύχθηκαν κτηματογραφούμενες μετά το 2006 και προθεσμία 15 ετών για όσες περιοχές κηρύχθηκαν κτηματογραφούμενες πριν το 2006, κατά την οποία οι δικαιούχοι μπορούν να διορθώσουν τις αρχικές εγγραφές.
- Η προθεσμία αυτή είναι ίδια τόσο για τους κατοίκους της ημεδαπής όσο και για κατοίκους εξωτερικού και για το Ελληνικό Δημόσιο. Ειδάλλως οι αρχικές εγγραφές καθίστανται οριστικές και παράγουν αμάχητο τεκμήριο για τα δικαιώματα που αυτές κατοχυρώνουν υπέρ των δηλωθέντων ως δικαιούχων.
Μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης και κατά την διάρκεια των επτά ή δεκαπέντε ετών που προβλέπει ο νόμος τα ακίνητα που δεν δηλώθηκαν στο Κτηματολόγιο θα καταχωρηθούν είτε ως “ αγνώστου ιδιοκτήτη”, είτε ως ακίνητο υπέρ κάποιου τρίτου ή υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου.
Στις περιπτώσεις που υπήρχε συνδικαιούχος του ακινήτου με κοινό τίτλο και αυτός κατοχύρωσε το δικαίωμά του στις αρχικές εγγραφές υποβάλλοντας την σχετική δήλωση στο κτηματολόγιο, ο δικαιούχος που δεν προέβη στην σχετική δήλωση δύναται να διορθώσει το κτηματολογικό φύλλο και να συμπεριληφθεί σε αυτό με την διαδικασία του πρόδηλου σφάλματος.
Κατόπιν λοιπόν αίτησης του στο οικείο κτηματολόγιο και με την επίκληση του κοινού τίτλου ιδιοκτησίας μπορεί να ζητήσει να συμπεριληφθεί και το δικό του δικαίωμα επί του ακινήτου στο κτηματολογικό φύλλο. Ωστόσο, ο προϊστάμενος του οικείου Κτηματολογίου είναι αυτός που θα αποφασίσει αν θα κάνει δεκτή την αίτηση του.
Ο νόμος 2664/1998 στο άρθρο 6 παρ.4 προβλέπει μία ακόμη δυνατότητα διόρθωσης των αρχικών εγγραφών για να την συμπερίληψη εμπράγματων εγγραφών που περιέχονταν στο Υποθηκοφυλακείο και δεν περάστηκαν στο κτηματολόγιο (π.χ. συμβόλαια). Η αίτηση που προβλέπεται στο άρθρο πρέπει να υποβληθεί πριν την οριστικοποιήση των αρχικών εγγραφών (ήτοι μεταξύ της προθεσμίας των 7 ή 15 ετών) και υποβάλλεται στο οικείο κτηματολόγιο.
Τι γίνεται στην περίπτωση που το ακίνητο δηλώθηκε από κάποιον τρίτο ή καταχωρήθηκε υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου;
Εδώ θα πρέπει να διακρίνουμε μεταξύ των παρακάτω υποπεριπτώσεων:
- Αν οι δηλώσεις και των δύο (του τρίτου και του πραγματικού δικαιούχου) υποβλήθηκαν εμπρόθεσμα τότε το γραφείο κτηματογράφησης θα διαπιστώσει το τυχόν σφάλμα και θα το διορθώσει.
- Αν ο πραγματικός δικαιούχος το δηλώσει εκπρόθεσμα αλλά πριν τη ανάρτηση ακολουθείται η παραπάνω διαδικασία απλά επιβάλλεται και κάποιο πρόστιμο στον εκπρόθεσμο δικαιούχο.
- Αν ο πραγματικός δικαιούχος υποβάλει την δήλωση μετά την ανάρτηση τότε θα πρέπει να υποβληθεί ένσταση και αυτή να κοινοποιηθεί στον τρίτο που το δήλωσε εμπρόθεσμα. Σε περίπτωση που δεν γίνει η κοινοποίηση στον τρίτο η ένσταση απορρίπτεται ως απαράδεκτη.
- Αν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία κτηματογράφησης και έχουν γίνει οι αρχικές εγγραφές χωρίς ωστόσο να έχουν αυτές οριστικοποιηθεί (είμαστε δηλαδή εντός της επταετία ή δεκαπενταετίας) τότε για την διόρθωση της εγγραφής απαιτείται δικαστική απόφαση. Ο πραγματικός δικαιούχος που προσβάλλεται το δικαίωμα του από τον τρίτο θα πρέπει να ασκήσει αγωγή κατά αυτού.
- Αν έχει παρέλθει και η επταετία ή δεκαπενταετία και έχουν οριστικοποιηθεί οι αρχικές εγγραφές ο πραγματικός δικαιούχος που δεν δήλωσε το ακίνητό του έχει μόνο χρηματική αξίωση έναντι του τρίτου.
Με την άσκηση αγωγής του άρθρου 6 παρ.2 του Ν.2664/1998 προσβάλλεται το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου όπως αυτό έχει περαστεί στο Κτηματολόγιο. Σε κάποιες περιπτώσεις (όπως για παράδειγμα διορθώσεις που αφορούν λανθασμένη αναγραφή στοιχείων του δικαιούχου ή διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων) είναι δυνατή και η διόρθωση μέσω της διαδικασίας του πρόδηλου σφάλματος η οποία δεν υπόκειται σε προθεσμία.
Η διαδικασία του πρόδηλου σφάλματος μπορεί να ακολουθηθεί και στην περίπτωση ακινήτου που έχει περαστεί ως “αγνώστου ιδιοκτήτη” ή το έχει δηλώσει κάποιος τρίτος αλλά είναι λιγότερες πιθανότητες να γίνει δεκτή από τον προϊστάμενο. Για την ακρίβεια μπορεί να γίνει δεκτή μόνο σε περίπτωση συναίνεσης του τρίτου (π.χ αν πρόκειται για λάθος εκ παραδρομής).
Γενικότερα, η διαδικασία διόρθωσης προδήλου σφάλματος χρησιμοποιείται για την διόρθωση τυχόν λαθών που έγιναν κατά την διαδικασία της κτηματογράφησης και σε καμία περίπτωση ο προϊστάμενος του οικείου Κτηματολογίου δεν μπορεί να αποφαίνεται για το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου.
Τι γίνεται στην περίπτωση που το ακίνητο περάστηκε ως αγνώστου ιδιοκτήτη στο κτηματολόγιο;
Τα ακίνητα που περάστηκαν στο κτηματολόγιο ως “αγνώστου ιδιοκτήτη” μετά την πάροδο της επταετίας ή δεκαπενταετίας περνάνε στη κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου (άρθρο 7 παρ. 1 του Ν. 2664/1998). Ωστόσο, κατά το διάστημα που τρέχει η προθεσμία από την ολοκλήρωση της διαδικασίας κτηματογράφησης μέχρι τις οριστικές εγγραφές ο δικαιούχος επί του ακινήτου δύναται να αξιώσει δικαστικά την διόρθωση με την διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας στο Μονομελές Πρωτοδικείο της περιφέρειας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο (άρθρο 6 παρ. 3 του Ν. 2664/98). Καταθέτει λοιπόν ο δικηγόρος για κτηματολόγιο την ένδικη αίτηση διόρθωσης την οποία και οφείλει να κοινοποιήσει στο Ελληνικό Δημόσιο. Μπορεί επίσης να καταθέσει την αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 του Ν.2664/1998 για αμφισβήτησης εμπράγματου δικαιώματος κατά του Ελληνικού Δημοσίου.
Το κτηματολόγιο είναι άμεσα συνδεδεμένο με τις υποθέσεις ακινήτων και η άριστη γνώση της κτηματολογικής νομοθεσίας από τους δικηγόρους μας που ασχολούνται με το κτηματολόγιο είναι πάγια αρχή μας.
Η κτηματογράφηση αποτελεί ευκαιρία για τους ιδιοκτήτες να ξεκαθαρίσουν το ακίνητο τους ως προς τη νομιμότητα του, να αποτυπώσουν ορθά την έκταση και τα σύνορα του οικοπέδου ή αγροτεμαχίου τους, να δημιουργήσουν τίτλους ιδιοκτησίας – συμβόλαια για ακίνητα που δεν έχουν ή κατέχουν από τους προγόνους τους με χρησικτησία, να διαχωρίσουν – διανέμουν ακίνητα στα οποία έγινε κατάτμηση παλαιότερα με κάποια άτυπη ή άκυρη διανομή.
Οι διορθώσεις στο κτηματολόγιο αναλόγως της φύσης τους γίνονται δικαστικά με αγωγή κτηματολογική ή σε κάποιες περιπτώσεις με αίτηση διόρθωσης προδήλου σφάλματος στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο
Οι δικηγόροι στη Θεσσαλονίκη και Αθήνα του ε-νομικα ασχολούνται με το κτηματολόγιο στα δικηγορικά μας γραφείο αναλαμβάνουν την υποβολή δηλώσεων κτηματογράφησης ακινήτων (ηλεκτρονικά μέσω του διαδικτύου) σε όλη την Ελλάδα, τη διόρθωση τυχόν σφαλμάτων ή ανακριβών κτηματολογικών εγγραφών και την δικαστική κτηματογράφηση ακινήτου σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης δεν έχει δηλώσει εμπρόθεσμα το ακίνητο του ή το τελευταίο εμφανίζεται ως αγνώστου ιδιοκτήτη, καθώς και την επίλυση υποθέσεων κτήσης ακινήτου με χρησικτησία.
Υποθέσεις κτηματολογίου που χειρίζονται τα δικηγορικά μας γραφεία σε Θεσσαλονίκη και Αθήνα
- Υποβολή δήλωσης κτηματολογίου ηλεκτρονικά σε όλη την Ελλάδα
- Διόρθωση σφαλμάτων και ανακριβών κτηματολογικών εγγραφών
- Αγωγές χρησικτησίας
- Εργολαβικές συμβάσεις – πλημμελή έργα
- Επικύρωση ανώμαλης δικαιοπραξίας
- Ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη
- Εκπρόθεσμη υποβολή δήλωση ιδιοκτησίας κτηματολογίου
Επικοινωνήστε μαζί μας:
Δικηγόροι για κτηματολόγιο Θεσσαλονίκη: 2310500442 2392181200 (Περαία Θεσσαλονίκης)
Δικηγόροι για κτηματολόγιο Αθήνα: 210 958 53 65
