ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ - ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗ ΚΑΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ

Όπως σε όλες τις συναλλαγές, έτσι και στη μισθωτική σχέση υπάρχουν δικαιώματα και υποχρεώσεις των μερών. Κατά τη διάρκεια μιας σύμβασης μίσθωσης ενδέχεται να προκύψουν ποικίλα ερωτήματα και ζητήματα, που αφορούν τα δικαιώματα – υποχρεώσεις ενοικιαστή και ιδιοκτήτη, ειδικά εξαιτίας της οικονομικής κρίσης, αλλά και της πολυπλοκότητας της νομοθετικής ρύθμισης. Οι Δικηγόροι Θεσσαλονίκης συμβουλεύουν για τη σωστή χρήση των δικαιωμάτων και των δύο μερών.

Γίνεται αντιληπτό ότι το δικαίωμα της μιας πλευράς συνιστά την ίδια στιγμή υποχρέωση της άλλης. Η καλή συνεργασία και η συνεννόηση στα τυχόν προβλήματα, τα οποία μπορεί να ανακύψουν, βοηθούν τη μισθωτική σχέση να διατηρήσει την ισορροπία της, ενώ η επίδειξη καλής θέλησης και από τους δύο συμβαλλομένους εξυπηρετεί την ομαλότητα της μίσθωσης.

Ο Αστικός Κώδικας, στις διατάξεις των άρθρων 574 έως 618 αναφέρεται ρητά στη μισθωτική σχέση και στις αρχές που τη διέπουν. Η ελληνική νομολογία, τα τελευταία χρόνια, έχει ασχοληθεί εκτενώς με τα ζητήματα που προκύπτουν από τη σύμβαση μίσθωσης και έχει προσφέρει νέα σημαντικά δεδομένα και παραμέτρους, όπως θα αναλυθούν κατωτέρω.

ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ – ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗ ΚΑΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ

Στο παρόν άρθρο θα επισημανθούν εκτενώς τόσο τα δικαιώματα των δύο συμβαλλομένων μερών όσο και οι υποχρεώσεις τους, καθώς και κάθε ζήτημα το οποίο προκύπτει από τη μισθωτική σχέση.

Δικαιώματα - υποχρεώσεις ενοικιαστή και ιδιοκτήτη 7

ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ (ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ)

1. Παραχώρηση της χρήσης του μισθίου

Παραχώρηση της χρήσης του μισθίου, σε κατάσταση τέτοια ώστε να εκπληρώνει το σκοπό της μίσθωσης και διατήρηση της καταλληλότητας αυτού.

Αποτελεί από τις πρώτες και βασικότερες υποχρεώσεις του εκμισθωτή, η οποία προκύπτει ξεκάθαρα από τη διάταξη του άρθρου 575 ΑΚ, σύμφωνα με την οποία: «Ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραδώσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο σ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.».

Από τις διατάξεις του ΑΚ προκύπτει ότι ο εκμισθωτής, με τη σύμβαση μίσθωσης, έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του μισθίου για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση. Επίσης, έχει υποχρέωση όχι μόνο να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη χρήση που έχει συμφωνηθεί, αλλά να το διατηρεί και κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, υποχρεούμενος, δηλαδή, να άρει τα τυχόν πραγματικά του ελαττώματα και να αποκαταστήσει τις συμφωνημένες ιδιότητες που λείπουν.

Στα πλαίσια της υποχρέωσης αυτής, ο εκμισθωτής, δυνάμει των άρθρων 288 και 281 ΑΚ, είναι, επίσης, υποχρεωμένος αφενός μεν να παραλείπει την ενέργεια κάθε πράξης , η οποία μπορεί άμεσα ή έμμεσα να επηρεάζει τη χρήση του μισθίου από το μισθωτή και να επιφέρει ζημία σε αυτόν, αφετέρου δε είναι υποχρεωμένος να ενεργεί οτιδήποτε είναι αναγκαίο, για την από τον ίδιο ανεμπόδιστη χρήση του μισθίου.

Όπως αναφέρθηκε, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να διατηρεί το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση. Αυτή η υποχρέωση του περιλαμβάνει τόσο την υλική διατήρηση όσο και τη νομική. Η υλική διατήρηση περιλαμβάνει τη συντήρηση και επισκευή του μισθίου, ώστε αυτό να είναι κατάλληλο προς χρήση. Μάλιστα, σύμφωνα και με την ερμηνεία του άρθρου 592 ΑΚ, ο εκμισθωτής οφείλει να επανορθώνει και να επισκευάζει όλες τις φθορές του μισθίου που ανάγονται στη συμφωνημένη χρήση. Αυτό σημαίνει ότι ο εκμισθωτής φέρει τα βάρη του μισθίου, εκτός από την περίπτωση της ζημίας εκτός της συμφωνημένης χρήσης. Τέτοιες δαπάνες καλούνται αναγκαίες και είναι ενδεικτικώς οι δαπάνες για αποκατάσταση σωλήνων ύδατος, αποχέτευσης, θυρών, στέγης, ηλεκτρικής εγκατάστασης, θέρμανσης, θερμοσίφωνα κ.α. Επιπλέον, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση αποπληρωμής τελών και φόρων που ακολουθούν το ακίνητο ως προσωπικό περιουσιακό του στοιχείο, όπως είναι οι φόροι ακίνητης περιουσίας, ο ΕΝΦΙΑ κ.α.

Η νομική διατήρηση περιλαμβάνει την προστασία του μισθίου από εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα, τα οποία εμποδίζουν τη χρήση από το μισθωτή.

Σημειώνεται, επιπλέον, ότι το μίσθιο θα πρέπει να παραδοθεί την ημέρα που τα συμβαλλόμενα μέρη έχουν συμφωνήσει, χωρίς καθυστερήσεις.

2. Απόδοση στο μισθωτή των αναγκαίων δαπανών, στις οποίες προέβη ο τελευταίος

Σύμφωνα με το άρθρο 591 ΑΚ: «Ο εκμισθωτής αποδίδει στο μισθωτή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο. Οι επωφελείς δαπάνες αποδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλότριων. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο.»

Οι δαπάνες διακρίνονται σε αναγκαίες, επωφελείς και πολυτελείς. Οι δαπάνες χρήσης αποτελούν ειδική κατηγορία και βαρύνουν συνήθως το μισθωτή.

Αναγκαίες δαπάνες θεωρούνται αυτές που είναι απαραίτητες για να διατηρηθεί το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση. Όπως επισημάνθηκε ανωτέρω, οι δαπάνες αυτές, αν δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά, βαρύνουν τον εκμισθωτή και αφορούν τις βασικές λειτουργίες του μισθίου, όπως την ηλεκτρική και υδραυλική εγκατάσταση, τη θέρμανση, την αποχέτευση κ.α. Σημειώνεται ότι υπάρχει δυνατότητα να μέρη να συμφωνήσουν ότι τις αναγκαίες δαπάνες θα επιβαρυνθεί ο μισθωτής, συμφωνία η οποία είναι νόμιμη.

Κατά το νόμο, ο εκμισθωτής αποδίδει στο μισθωτή τις αναγκαίες δαπάνες τις οποίες έκανε στο μίσθιο. Ωστόσο, ο μισθωτής δικαιούται να ενεργήσει μόνο τις αναγκαίες δαπάνες, οι οποίες είναι άμεσες και επείγουσες και εφόσον αυτές δεν μπορούν να γίνουν αμέσως από τον εκμισθωτή. Αν η ανάγκη δεν είναι άμεση και επείγουσα, τότε ο μισθωτής δικαιούται να προβεί στη συγκεκριμένη δαπάνη, μόνο αν ο εκμισθωτής περιέλθει σε υπερημερία. Για τη γέννηση του δικαιώματος απόδοσης της δαπάνης, ο μισθωτής θα πρέπει να έχει προβεί ο ίδιος στην άρση του ελαττώματος του μισθίου, οπότε και δικαιούται την αποκατάσταση της δαπάνης. Σημειώνεται ότι σε περίπτωση όπου υπάρχουν οφειλές από μισθώματα, ο μισθωτής μπορεί να συμψηφίσει την αξίωση του για τις τυχόν διενεργηθείσες δαπάνες με την αξίωση του εκμισθωτή για μισθώματα.

Επωφελείς θεωρούνται οι δαπάνες, οι οποίες αυξάνουν την αξία του μισθίου. Ενδεικτικά αναφέρονται: η κατασκευή κτίσματος καθώς και οποιεσδήποτε διαρρυθμίσεις και προσθήκες στο μίσθιο. Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορεί να θεωρηθούν επωφελείς για το μίσθιο οι δαπάνες αντικατάστασης στις οποίες προέβη ο μισθωτής. Έτσι, αν το μίσθιο έχει συγκεκριμένη διαμόρφωση, η οποία δεν εξυπηρετεί το μισθωτή και αυτός προβεί σε νέα διαμόρφωση, με αντικατάσταση της παλιάς, η δαπάνη αυτή δεν μπορεί να θεωρηθεί επωφελής για τον εκμισθωτή. Η μόνη περίπτωση να θεωρηθεί επωφελής θα ήταν αν η νέα διαμόρφωση υπερβαίνει προφανώς την αξία των αφαιρεθέντων υλικών. Οι επωφελείς αυτές δαπάνες αποδίδονται, κατά το άρθρο 591 παρ. 2 εδ. α’ ΑΚ, σύμφωνα με τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλότριων.

Πολυτελείς θεωρούνται οι δαπάνες που δεν είναι συνήθεις και οι οποίες κρίνονται υπερβολικές με βάση την καλή πίστη. Τέτοιες πολυτελείς δαπάνες μπορεί να θεωρηθούν η τοποθέτηση χρυσών πόμολων στις πόρτες ή ζωγράφισμα των τοίχων από διαπρεπή ζωγράφο. Αυτές οι δαπάνες, οι οποίες στην πραγματικότητα αποτελούν επωφελείς δαπάνες, αποδίδονται με βάση τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλότριων.

Επισημαίνεται ότι σύμφωνα με το άρθρο 603 ΑΚ: «Οι αξιώσεις του μισθωτή για δαπάνες παραγράφονται ύστερα από έξι μήνες αφότου έληξε η μίσθωση». Η παραγραφή αυτή αφορά τόσο τις αναγκαίες όσο και τις επωφελείς και τις πολυτελείς δαπάνες. Η αναζήτηση, επομένως, των δαπανών από το μισθωτή γίνεται με την κατάθεση σχετικής αγωγής κατά του εκμισθωτή στο αρμόδιο δικαστήριο εντός προθεσμίας έξι (6) μηνών από τη λύση της μίσθωσης.

3. Σύνταξη συμφωνητικού μίσθωσης

Ο νόμος δεν αναφέρει τίποτα για τον τύπο της μίσθωσης. Έτσι, οι μισθώσεις δεν υπόκεινται βασικά σε υποχρεωτικό τύπο και είναι άτυπες. Η σύναψη της μίσθωσης υπόκειται σε έγγραφο τύπο, μόνο όταν ο νόμος το ορίζει. Ωστόσο, για την ασφάλεια των μερών και τη διαφάνεια της μισθωτικής σχέσης, θα πρέπει να συνταχθεί και υπογραφεί ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, το οποίο θα περιέχει όλους τους όρους της σύμβασης.

Το ίδιο ισχύει και για κάθε τροποποίηση της υφιστάμενης μίσθωσης. Επισημαίνεται ότι η ηλεκτρονική δήλωση της μισθώσεως στη βάση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων του Υπουργείου Οικονομικών δεν λειτουργεί ως μισθωτήριο, απλώς αντικαθιστά την παλαιά θεώρηση από την αρμόδια Εφορία.

4. Φύλαξη προσωπικών αντικειμένων μισθωτή, μετά τη διαδικασία έξωσης

Στην περίπτωση που προχωρήσει η διαδικασία έξωσης κατά του μισθωτή και βρεθούν εγκατεστημένα πράγματα εντός του μισθίου, τα οποία ανήκουν στον τελευταίο, διενεργείται καταγραφή από το δικαστικό επιμελητή των πραγμάτων αυτών που εντοπίστηκαν μέσα στο μίσθιο.

Ο εκμισθωτής, σε αυτή την περίπτωση, έχει υποχρέωση να τα φυλάξει για χρονικό διάστημα έξι (6) μηνών από την ημερομηνία της αποβολής από το μίσθιο. Τα πράγματα, αν ο μισθωτής δεν εμφανιστεί για να τα παραλάβει, μετά την παρέλευση της εξάμηνης προθεσμίας από την αποβολή του, μπορούν είτε να εκποιηθούν είτε να απομακρυνθούν και να καταστραφούν από τον εκμισθωτή.

ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ (ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ)

1. Είσπραξη μισθωμάτων

Από τα άρθρα 574 και 574 ΑΚ συνάγεται ότι μίσθωση είναι η σύμβαση με την οποία ο μεν εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του μισθίου για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και να διατηρεί το πράγμα κατάλληλο για τη συμφωνηθείσα χρήση, ο δε μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Επομένως, απαραίτητο στοιχείο της μίσθωσης αποτελεί το αντάλλαγμα για τη μίσθωση, ήτοι το μίσθωμα. Η καταβολή, λοιπόν, του μισθώματος αποτελεί την κυριότερη υποχρέωση του μισθωτή και ταυτοχρόνως το κυριότερο δικαίωμα του εκμισθωτή, καθώς το μίσθωμα αποτελεί κύριο στοιχείο της μισθωτικής σχέσης.

Σημειώνεται ότι ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα είσπραξης του μισθώματος στο συμφωνημένο χρόνο και τόπο. Το μίσθωμα συνήθως καταβάλλεται στις συμφωνημένες προθεσμίες και στην πράξη τέτοια προθεσμία τίθεται στην αρχή κάθε μισθωτικού μήνα, εντός του πρώτου τριημέρου ή πενθήμερου. Συνήθως, τα συμβαλλόμενα μέρη ορίζουν στη σύμβαση μίσθωσης και τον τόπο καταβολής του μισθώματος, ενώ το πιο κοινό στην πράξη είναι να συμφωνείται η καταβολή του μισθώματος με κατάθεση σε τραπεζικό λογαριασμό, τον οποίο διατηρεί ο εκμισθωτής σε κάποια τράπεζα.

Ο καθορισμός του ποσού του μισθώματος ανήκει στον εκμισθωτή, καθώς αυτός έχει δικαίωμα να το ζητήσει. Σημειώνεται ότι λόγω της αυτονομίας της ιδιωτικής βούλησης, ο εκμισθωτής μπορεί να διαμορφώσει ελεύθερα και να προσδιορίσει το ύψος του μισθώματος. Στην πράξη λαμβάνονται υπόψη κριτήρια όπως η περιοχή του μισθίου, η οδός, το εμβαδό, η παλαιότητα κ.α.

2. Καταγγελία της μίσθωσης

Ένα από τα δικαιώματα του εκμισθωτή αποτελεί και αυτό της καταγγελίας της μίσθωσης. Το δικαίωμα της καταγγελίας διατηρούν και τα δύο συμβαλλόμενα μέρη, εκμισθωτής και μισθωτής, υπό τις προϋποθέσεις πάντοτε του νόμου και με την επιφύλαξη ορισμένων διατάξεων. Ειδικότερα, δυνάμει των διατάξεων των άρθρων 608 παρ. 2 και 609 ΑΚ, που ορίζουν ότι « «Η μίσθωση αόριστης διάρκειας λήγει με καταγγελία του καθενός από τους συμβαλλομένους.» και «Στη μίσθωση με αόριστη διάρκεια η καταγγελία του προηγούμενου άρθρου, εφόσον δεν συμφωνήθηκε διαφορετικά, γίνεται: Αν πρόκειται για μίσθωμα κινητού ή ακινήτου που έχει οριστεί με την ημέρα πριν από μια τουλάχιστον ημέρα. Αν πρόκειται για μίσθωμα κινητού πράγματος που έχει οριστεί κατά εβδομάδα ή κατά μακρότερα διαστήματα, τουλάχιστον πριν από τρεις ημέρες.

Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά εβδομάδα, τουλάχιστον πριν από πέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος της εβδομάδας. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από δεκαπέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μηνός. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά διαστήματα μακρότερα από ένα μήνα, τουλάχιστον πριν από τρεις μήνες και ισχύει για το τέλος του Μαρτίου ή του Ιουνίου ή του Σεπτεμβρίου ή του Δεκεμβρίου κάθε έτους.» ο εκμισθωτής δύναται να καταγγείλει τη μισθωτική σχέση όταν αυτή καταστεί αορίστου χρόνου.

Επιπροσθέτως, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα καταγγελίας λόγω κακής χρήσης του μισθίου από το μισθωτή. Ειδικότερα, το άρθρο 594 ΑΚ ορίζει ότι «Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση και συγχρόνως να ζητήσει αποζημίωση, αν ο μισθωτής, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή, δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε ή δεν τηρεί τη συμπεριφορά που πρέπει απέναντι στους άλλους ενοίκους.».

Ο εκμισθωτής διατηρεί, επίσης, δικαίωμα καταγγελίας της μισθωτικής σύμβασης σε περίπτωση παράβασης κάποιου όρου αυτής. Πιο ειδικά, στη σύμβαση μίσθωσης, τα συμβαλλόμενα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν ότι η παράβαση οποιουδήποτε όρου της σύμβασης από το μισθωτή παρέχει στον εκμισθωτή δικαίωμα να λύσει μονομερώς τη μίσθωση, χωρίς καμία άλλη προϋπόθεση και ειδικότερα αν η παράβαση αφορά ουσιώδη ή επουσιώδη όρο της σύμβασης ή αν από αυτή προκύπτει κίνδυνος για το μίσθιο. Απαραίτητη προϋπόθεση σ’ αυτή την περίπτωση είναι η ύπαρξη υπαιτιότητας του μισθωτή σχετικά με την παραβίαση του συγκεκριμένου όρου.

Τέλος, δικαίωμα καταγγελίας δίνεται στον εκμισθωτή όταν συντρέχει σπουδαίος λόγος. Σημειώνεται ότι σπουδαίος λόγος συντρέχει στις περιπτώσεις που τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά καθιστούν την εξακολούθηση της μίσθωσης για τον συμβαλλόμενο που την καταγγέλλει μη αξιώσιμη, σύμφωνα με την καλή πίστη.

3. Απαίτηση ή παρακράτηση εγγύησης

Συνηθίζεται κατά τη σύναψη της μισθωτικής σύμβασης ο μισθωτής να καταβάλει στον εκμισθωτή ένα χρηματικό ποσό, συνήθως ίσο με ορισμένο αριθμό μηνιαίων μισθωμάτων, ως εγγύηση. Η εγγύηση αυτή διέπεται, ως προς τη λειτουργία και την τύχη της, από τις ειδικότερες συμφωνίες των μερών, στα πλαίσια της ελευθερίας των συμβάσεων. Ο σκοπός για τον οποίο δίνεται η εγγύηση είναι βασικά η εξασφάλιση του εκμισθωτή για την καλή εκτέλεση της σύμβασης εκ μέρους του μισθωτή.

Η εξασφάλιση αυτή περιλαμβάνει:

α) ζημίες από φθορές στο μίσθιο (συνήθως πέραν της συνήθους χρήσης),

β) πληρωμή δαπανών τις οποίες υποχρεούται να καταβάλλει ο μισθωτής (κοινόχρηστα, ηλεκτρικό ρεύμα, τηλέφωνο, φυσικό αέριο κ.α.)

γ) καταβολή μισθωμάτων

Συνήθως, στα μισθωτήρια συμβόλαια αναφέρεται η ρήτρα ότι το ποσό της εγγύησης δίνεται «για την ακριβή εκπλήρωση των όρων της σύμβασης».

Αν, επομένως, συντρέχει μια από τις ανωτέρω περιπτώσεις, ο εκμισθωτής δικαιούται να ικανοποιηθεί από το ποσό της εγγύησης. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο μισθωτής δεν έχει αξίωση επιστροφής της εγγύησης, καθώς υπάρχει απαίτηση του εκμισθωτή είτε από μισθώματα ή από ζημίες στο μίσθιο. Επισημαίνεται ότι η απόδοση της εγγύησης γίνεται μετά τη λήξη της μίσθωσης. Αυτό σημαίνει ότι αν ο μισθωτής αποχωρήσει από το μίσθιο πρόωρα, για λόγους που ανάγονται στον ίδιο, χωρίς ο εκμισθωτής να συμφωνεί στην παράδοση του μισθίου, η εγγύηση μπορεί να παρακρατηθεί από τον τελευταίο. Ασφαλώς, στην περίπτωση που η αποχώρηση ανάγεται σε προβλήματα ή ελλείψεις του μισθίου, που δεν οφείλονται σε υπαιτιότητα του μισθωτή και εφόσον δεν υπάρχουν αξιώσεις εναντίον του από άλλες αιτίες π.χ. ανεξόφλητοι λογαριασμοί, η εγγύηση επιστρέφεται.

4. Απόδοση του μισθίου σε περίπτωση ληξιπρόθεσμων οφειλών από ενοίκια (μισθώματα)

Από τα κυριότερα δικαιώματα του εκμισθωτή αποτελεί αυτό της έξωσης σε περίπτωση καθυστερούμενων μισθωμάτων. Ο νόμος στην ιδιαίτερα συχνή αυτή περίπτωση παρέχει στον εκμισθωτή τη δυνατότητα να επιλέξει δύο διαφορετικές διαδικασίες είτε:

α) την έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων

β) την άσκηση αγωγής για την απόδοση του μισθίου και την πληρωμή των μισθωμάτων.

Προστατεύεται, συνεπώς, επαρκώς ο εκμισθωτής, ο οποίος έχει βρεθεί αντιμέτωπος με τη δυσχερή αυτή κατάσταση της μη πληρωμής των οφειλόμενων μισθωμάτων, με αποτέλεσμα τη δική του οικονομική επιβάρυνση, με το δικαίωμα που του παρέχεται όχι μόνο να του αποδοθεί η χρήση του μισθίου αλλά και να αιτηθεί την καταβολή των οφειλόμενων ποσών.

5. Παρακράτηση ή εκποίηση προσωπικών αντικειμένων του μισθωτή, μετά τη διαδικασία έξωσης

Όπως αναφέρθηκε και ανωτέρω, στην περίπτωση που προχωρήσει η διαδικασία έξωσης κατά του μισθωτή και βρεθούν εγκατεστημένα πράγματα εντός του μισθίου, τα οποία ανήκουν στον τελευταίο και αφού διενεργηθεί καταγραφή από το δικαστικό επιμελητή των πραγμάτων αυτών που εντοπίστηκαν μέσα στο μίσθιο, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να τα φυλάξει για χρονικό διάστημα έξι (6) μηνών από την ημερομηνία της αποβολής από το μίσθιο. Σε περίπτωση της άπρακτης παρέλευσης αυτής της προθεσμίας από την αποβολή του μισθωτή, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα είτε να εκποιήσει, είτε να παρακρατήσει είτε να καταστρέψει τα πράγματα αυτά.

Να σημειωθεί ότι, ο μισθωτής έχει υποχρέωση, να αποδώσει ελεύθερο το μίσθιο από τα εισκομισθέντα σε αυτό κινητά πράγματα. Εάν αυτός παραβεί αυτή την υποχρέωση του και δεν απομακρύνει από το μίσθιο όλα τα κινητά πράγματα εντός αυτού, είναι υποχρεωμένος να αποκαταστήσει κάθε ζημία που θα προκληθεί στον εκμισθωτή από την καθυστέρηση απομάκρυνσης αυτών, λόγω της οποίας ο εκμισθωτής δεν είχε τη δυνατότητα να διαθέσει το μίσθιο ελεύθερα λ.χ. να το εκμισθώσει σε τρίτο. Έτσι, εάν η μίσθωση έχει ήδη λήξει και ο μισθωτής εξακολουθεί να διατηρεί μέσα στο μίσθιο τα κινητά του πράγματα, ο εκμισθωτής μπορεί να αξιώσει αποζημίωση χρήσης κατ’ άρθρο 601 ΑΚ, πέραν των ανωτέρω δικαιωμάτων του, τα οποία ενεργοποιούνται μετά την παρέλευση των έξι (6) μηνών

6. Αναπροσαρμογή μισθώματος δυνάμει του α. 288 ΑΚ ή του α. 388 ΑΚ

Σύμφωνα με το άρθρο 288 ΑΚ: «Ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη.». Από τη διάταξη αυτή προκύπτει η δυνατότητα διαμόρφωσης της έννομης σχέσης, όταν κάτι τέτοιο επιβάλλεται από την καλή πίστη. Καθώς, η διάταξη αυτή εφαρμόζεται σε κάθε σύμβαση, δεν αποκλείεται ο εκμισθωτής να ζητήσει, σύμφωνα με το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του μισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα που απαιτείται στις συναλλαγές και επιβάλλεται σύμφωνα με την καλή πίστη. Επισημαίνεται ότι ανάλογο δικαίωμα διατηρεί και ο μισθωτής, όπως θα αναλυθεί κατωτέρω.

Προϋποθέσεις για την αναπροσαρμογή του μισθώματος αποτελούν: α) η ύπαρξη έγκυρης μισθωτικής σύμβασης, β) η μη εκπλήρωση της παροχής και γ) η ύπαρξη μόνιμης μεταβολής των συνθηκών (υπαίτια ή ανυπαίτια), ανεξάρτητα από το αν αυτή είχε προβλεφθεί κατά τη σύναψη της μίσθωσης. Ενδεικτικά ως μεταβολή των συνθηκών μπορεί να θεωρηθούν η σημαντική αύξηση της μισθωτικής αξίας του ακινήτου ή η αύξηση της ζήτησης των ακινήτων στη συγκεκριμένη περιοχή.

Η διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ ορίζει ότι: «Αν τα περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν υστέρα, από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει και να αποφασίσει τη λύση της σύμβασης εξολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη».

Προϋποθέσεις εφαρμογής της αναπροσαρμογής κατ’ άρθρο 388 ΑΚ είναι οι εξής:

α) η ύπαρξη έγκυρης μισθωτικής σύμβασης,

β) τα μέρη κατά το χρόνο της σύναψης να έλαβαν υπόψη τους περιστατικά στα οποία θεμελίωσαν τη μισθωτική σχέση, με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη,

γ) μεταγενέστερη μεταβολή των περιστατικών, στα οποία είχαν βασιστεί τα συμβαλλόμενα μέρη για τη σύναψη της σύμβασης,

δ) η αδυναμία της πρόβλεψης της μεταβολής να κρίνεται αντικειμενικά και να είναι ανυπαίτια,

ε) η μεταβολή να οφείλεται σε γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα.

Έχει κριθεί ως απρόοπτη μεταβολή των συνθηκών η επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της χώρας σε συνδυασμό με την οικονομική κατάσταση των μερών και τις ανάγκες τους, έτσι ώστε η επιδείνωση της κρατικής οικονομικής κατάστασης να επηρέασε κάποιο συμβληθέν μέλος, πέρα των συνηθισμένων συνθηκών. Σε αντίθεση, λοιπόν, με το άρθρο 288 ΑΚ, δεν αρκεί απλώς η αύξηση της ζήτησης των ακινήτων, ούτε η αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου.

ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗ (ΜΙΣΘΩΤΗ)

1. Καταβολή μισθωμάτων και κοινοχρήστων ή λογαριασμών κοινής ωφέλειας

Από τα άρθρα 574 και 574 ΑΚ συνάγεται ότι μίσθωση είναι η σύμβαση με την οποία ο μεν εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του μισθίου για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και να διατηρεί το πράγμα κατάλληλο για τη συμφωνηθείσα χρήση, ο δε μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Επομένως, απαραίτητο στοιχείο της μίσθωσης αποτελεί το αντάλλαγμα για τη μίσθωση, ήτοι το μίσθωμα. Όπως ανωτέρω επισημάνθηκε, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα είσπραξής του μισθώματος ενώ ο μισθωτής υποχρέωση καταβολής αυτού. Επιπροσθέτως, ο μισθωτής έχει υποχρέωση καταβολής των κοινοχρήστων καθώς και όλων των οφειλών που προκύπτουν από λογαριασμούς κοινής ωφέλειας π.χ. ρεύμα, νερό, αέριο κ.α.

Επισημαίνεται ότι ο μισθωτής έχει υποχρέωση να καταβάλλει τα μισθώματα στο συμφωνημένο χρόνο και τόπο. Το μίσθωμα συνήθως καταβάλλεται στις συμφωνημένες προθεσμίες και στην πράξη τέτοια προθεσμία τίθεται στην αρχή κάθε μισθωτικού μήνα, εντός του πρώτου τριημέρου ή πενθήμερου. Συνήθως, τα συμβαλλόμενα μέρη ορίζουν στη σύμβαση μίσθωσης και τον τόπο καταβολής του μισθώματος, ενώ το πιο κοινό στην πράξη είναι να συμφωνείται η καταβολή του μισθώματος από τον μισθωτή με κατάθεση σε τραπεζικό λογαριασμό, τον οποίο διατηρεί ο εκμισθωτής σε κάποια τράπεζα.

2. Σύμφωνη με το σκοπό χρήση του μισθίου και επιμελής χρήση του

Ιδιαίτερη σημασία στη μισθωτική σύμβαση έχει η συμφωνία των συμβαλλομένων για τ είδος της χρήσης, την οποία θα ασκήσει ο μισθωτής στο μίσθιο. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να κάνει την κατά, τη σύμβαση, κατάλληλη χρήση του μισθίου, δηλαδή εκείνη που εξυπηρετεί τους συγκεκριμένους σκοπούς των συμβαλλομένων

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 592, 594, 599, 330, 297 και 298 ΑΚ προκύπτει ότι ο μισθωτής υποχρεούται κατά τη διάρκεια της μίσθωσης να μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως ειδικότερα συμφωνήθηκε με τη σύμβαση, ώστε να είναι σε θέση κατά τη λήξη της σύμβασης να το αποδώσει όπως το παρέλαβε, χωρίς φθορές, με εξαίρεση εκείνες που προκλήθηκαν από τη σύμφωνη προς την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη συνήθη ή συμφωνημένη χρήση, διαφορετικά είναι υποχρεωμένος να αποκαταστήσει κάθε ζημία θετική ή αποθετική, που υπέστη ο εκμισθωτής από την ανεπίτρεπτη φθορά.

Στο νόμο προβλέπονται τρεις περιπτώσεις κακής χρήσης του μισθίου, τις οποίες ο μισθωτής έχει υποχρέωση να αποφύγει.

Ενδεικτικά αναφέρονται οι εξής περιπτώσεις:

α) Περίπτωση της μεταχείρισης του μισθίου χωρίς επιμέλεια συντρέχει όταν ο μισθωτής δεν το χρησιμοποιεί για τη χρήση που συμφωνήθηκε και έτσι επέρχεται χειροτέρευση του μισθίου ή βλάβη σε αυτό. Ειδικότερα, μεταχείριση του μισθίου χωρίς επιμέλεια συνιστά τόσο η καταστροφή μερών, συστατικών ή παραρτημάτων του μισθίου όσο και κάθε βλάβη αυτών ή κάθε αυθαίρετη επέμβαση του μισθωτή, χωρίς δηλαδή τη συναίνεση του εκμισθωτή, εξαιτίας της οποίας αλλοιώνεται ουσιωδώς η διαμόρφωση, διάταξη και όψη του μισθίου. Νομολογιακά έχουν κριθεί ως μη επιμελής χρήση η καθαίρεση εσωτερικών τοίχων του μισθίου, η ανέγερση κατασκευών στον προαύλιο χώρο του μισθίου ακόμα και η διακίνηση ναρκωτικών στο μίσθιο (ΑΠ 739/2008, ΕφΑιγ 124/2000, ΕφΑθ 3613/1996).

β) Αντισυμβατική είναι η χρήση του μισθίου που είναι αντίθετη με αυτή που συμφωνήθηκε, αδιάφορα αν από την παράβαση αυτή προξενούνται ενοχλήσεις στον εκμισθωτή ή αν τίθεται σε κίνδυνο και σε βλάβη το μίσθιο ή αν ο όρος της σύμβασης είναι ουσιώδης ή όχι.

Αντισυμβατική χρήση αποτελεί η μη επιτρεπόμενη υπομίσθωση ή παραχώρηση της χρήσης του μισθίου σε τρίτο πρόσωπο. Επίσης, κακή χρήση υπάρχει όταν αυτή γίνεται με σύμφωνα με τη σύμβαση, έχει όμως ως συνέπεια να επέρχεται φθορά ή βλάβη στο μίσθιο ή να δημιουργείται σοβαρός κίνδυνος τέτοιας βλάβης ή να προκαλείται βλάβη στα έννομα συμφέροντα του εκμισθωτή. Βλάβη στα έννομα συμφέροντα του εκμισθωτή υπάρχει όταν ο μισθωτής με τη χρήση του μισθίου, δημιουργεί μια κατάσταση με την οποία εκθέτει τον εκμισθωτή σε κίνδυνο αστικής, διοικητικής ή ποινικής ευθύνης. Παραδείγματος χάριν, τέτοια περίπτωση συντρέχει όταν ο μισθωτής διαταράσσει γειτονική κυριότητα με την εκπομπή καπνού, θερμότητας, θορύβου, μουσικής σε μη ανεκτό, βέβαια, όριο.

γ) Κακή χρήση του μισθίου υπάρχει και όταν ο μισθωτής δεν τηρεί την προσήκουσα συμπεριφορά προς τους λοιπούς ενοίκους του ακινήτου, έστω και αν η συμπεριφορά αυτή δεν επιβάλλεται ειδικά από κάποιο όρο της μισθωτικής συμβατικής.

3. Απόδοση μισθίου στη συμφωνηθείσα κατάσταση, με τη λήξη της μίσθωσης

Σύμφωνα με το άρθρο 599 παρ. 1 ΑΚ: «Ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε» ενώ κατά το άρθρο 592 ΑΚ: «Ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση».

Από το συνδυασμό των ανωτέρω διατάξεων, συνάγεται ότι ο μισθωτής έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στον εκμισθωτή κατά τη λήξη της μίσθωσης στην κατάσταση που το παρέλαβε, δηλαδή χωρίς φθορές, πλην εκείνων που προκλήθηκαν από τη, σύμφωνα με τα συναλλακτικά ήθη και την καλή πίστη, συνήθη χρήση αυτού. Δηλαδή, ο μισθωτής υποχρεούται να αποδώσει το μίσθιο: α) κενό ή με τα τυχόν αντικείμενα τα οποία είχαν συνεκμιστωθεί ή παραδοθεί σε αυτόν και β) σε καλή κατάσταση χωρίς φθορές, εκτός από αυτές που οφείλονται στη συνήθη χρήση, εκτός αν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά. Ο μισθωτής, συνεπώς, βαρύνεται με την υποχρέωση να έχει διατηρήσει το μίσθιο σε καλή κατάσταση μέχρι την απόδοση του.

Σημειώνεται ότι ως απόδοση νοείται η παράδοση της κατοχής του μισθίου από το μισθωτή. Μόνη η παράδοση των κλειδιών του ακινήτου, χωρίς συγχρόνως να παρέχεται και η δυνατότητα εξουσίασης του, δεν αποτελεί παράδοση της νομής. Θα πρέπει, δηλαδή, ο μισθωτής να εκδηλώσει σοβαρά και αληθινά τη βούληση του να παραδώσει το μίσθιο δια της παράδοσης των κλειδιών και ο εκμισθωτής να μπορεί χωρίς εμπόδια να εισέλθει και να αποκτήσει την κατοχή του μισθίου.

Ο μισθωτής έχει, επιπλέον, υποχρέωση, να αποδώσει ελεύθερο το μίσθιο από τα εισκομισθέντα σε αυτό κινητά πράγματα. Εάν αυτός παραβεί αυτή την υποχρέωση του και δεν απομακρύνει από το μίσθιο όλα τα κινητά πράγματα εντός αυτού, είναι υποχρεωμένος να αποκαταστήσει κάθε ζημία που θα προκληθεί στον εκμισθωτή από την καθυστέρηση απομάκρυνσης αυτών, λόγω της οποίας ο εκμισθωτής δεν είχε τη δυνατότητα να διαθέσει το μίσθιο ελεύθερα λ.χ. να το εκμισθώσει σε τρίτο.

4. Κάλυψη φθορών πέρα από τη συνήθη χρήση

Όπως ήδη επισημάνθηκε, στη διάταξη του άρθρου 592 ΑΚ «Ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση».

Αν δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία, οι φθορές του μισθίου που προέρχονται από τη συνήθη χρήση βαρύνουν τον εκμισθωτή, ο οποίος βαρύνεται με την αποκατάσταση τους. Το ίδιος ισχύει και για τις φθορές που προέρχονται από τυχαίο γεγονός. Φθορές από τη συνήθη χρήση μπορεί να είναι η μεταβολή του χρώματος των τοίχων , η φθορά από την τοποθέτηση καρφιών ή η φθορά θερμαντικού σώματος λόγω παρόδου του χρόνου.

Αντίθετα, στην περίπτωση φθορών εκτός της συμφωνημένης χρήσης, βαρύνεται ο μισθωτής. Συνάγεται από το νόμο η υποχρέωση του να επανορθώσει κάθε βλάβη ή φθορά του μισθίου, η οποία οφείλεται σε υπαιτιότητα του και δεν οφείλεται στη συνήθη χρήση του αλλά πέραν αυτής. Τέτοιες φθορές αποτελούν η θραύση διάφορων εγκαταστάσεων, η αφαίρεση παραθύρου ή η φθορά της κλειδαριάς που απαιτεί αντικατάσταση της.

Η ευθύνη του μισθωτή υφίσταται είτε οι ζημιές που προκλήθηκαν στο μίσθιο και δεν δικαιολογούνται από τη συνηθισμένη χρήση, οφείλονται σε πταίσμα του ιδίου, είτε οφείλονται σε πταίσμα του υπομισθωτή στον οποίο υπεκμίσθωσε το μίσθιο ή σε πταίσμα προσώπων στους οποίους παραχωρήθηκε η χρήση ή τους επιτράπηκε η χρήση αυτού.

5. Αποχώρηση από το μίσθιο με τη λήξη της μίσθωσης, εκτός αν συντρέχουν από το νόμο άλλοι λόγοι

Επισημάνθηκε και ανωτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 599 παρ. 1 ΑΚ ότι μισθωτής με τη λήξη της μισθωτικής σχέσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο. Αυτό σημαίνει ότι με τη λήξη του συμβατικού ή του νόμιμου χρόνου της μίσθωσης και εφόσον δεν επακολουθήσει παράταση ή ανανέωση, ο μισθωτής οφείλει να αποχωρήσει από το μίσθιο. Σύμφωνα δε με τη διάταξη του άρθρου 596 ΑΚ «Ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν τον ίδιο. Έχει δικαίωμα όμως να αφαιρέσει από το μίσθωμα καθετί που ωφελήθηκε ο εκμισθωτής χρησιμοποιώντας το μίσθιο με άλλο τρόπο».

Συνάγεται, συνεπώς, ότι επί μισθώσεως ορισμένης διάρκειας ο μισθωτής, στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου, υποχρεούται να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα στο μισθωτή, και αν ακόμη αδυνατεί από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν θέλει να κάνει χρήση του μισθίου. Έτσι, αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο πριν τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το μέχρι τη λήξη υπόλοιπο χρόνο της μίσθωσης, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν τον ίδιο.

Ωστόσο, υπάρχουν περιπτώσεις όπου ο μισθωτής δύναται να αποχωρήσει από το μίσθιο, καταγγέλλοντας τη μισθωτική σχέση, αν συντρέχουν ορισμένοι προβλεπόμενοι εκ του νόμου λόγοι.

Ενδεικτικά, αναφέρονται οι εξής λόγοι:

α) Δεν παραχωρήθηκε η χρήση του ακινήτου στον ενοικιαστή ή εμποδίστηκε από τη συμφωνημένη χρήση της (ΑΚ 585),

β) Στο ακίνητο δεν έχουν ληφθεί τα απαραίτητα μέτρα ασφαλείας και τίθεται σε κίνδυνο η υγεία του ενοικιαστή (ΑΚ 588),

γ) Υπάρχει μετάθεση του ενοικιαστή με την ιδιότητα του δημόσιου υπαλλήλου (ΑΚ 613) και

δ) συντρέχει σπουδαίος λόγος. Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, ο μισθωτής παρότι διακόπτει τη μισθωτική σχέση δεν οφείλει αποζημίωση στον εκμισθωτή.

ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗ (ΜΙΣΘΩΤΗ)

1. Ανεμπόδιστη εγκατάσταση και χρήση του μισθίου για το χρονικό διάστημα που έχει συμφωνηθεί

Επισημάνθηκε ήδη ότι κατά τη διάταξη του άρθρου 575 ΑΚ: «Ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραδώσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο σ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.».

Από τις διατάξεις του ΑΚ προκύπτει ότι ο εκμισθωτής, με τη σύμβαση μίσθωσης, έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του μισθίου για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και παράλληλα ο μισθωτής έχει δικαίωμα ανεμπόδιστης εγκατάστασης και χρήσης για όλο αυτό το χρονικό διάστημα της μισθωτικής σχέσης.

2. Άρση ελαττωμάτων σε περίπτωση εμφάνισης αυτού μετά τη συνομολόγηση της μίσθωσης

Σύμφωνα με το άρθρο 578 ΑΚ, σε περίπτωση που από υπαιτιότητα του εκμισθωτή έλλειψε η συμφωνημένη ιδιότητα ή εμφανίστηκε το ελάττωμα του μισθίου μετά τη σύναψη της σύμβασης, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να επιχειρήσει ο ίδιος την άρση του ελαττώματος και να απαιτήσει τη δαπάνη από τον εκμισθωτή.

Ειδικότερα, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα:

α) να απαιτήσει την εκτέλεση της σύμβασης, ζητώντας με όχληση από τον εκμισθωτή να άρει το πραγματικό ελάττωμα μέσα σε εύλογη προθεσμία,

β) να επιχειρήσει ο ίδιος την άρση του ελαττώματος με δαπάνες του εκμισθωτή. Επισημαίνεται ότι για να προβεί ο ίδιος ο μισθωτής στην άρση του ελαττώματος θα πρέπει να συντρέχει υπερημερία του εκμισθωτή ως προς την άρση, η οποία προϋποθέτει τη γνώση της ύπαρξης του ελαττώματος αλλά και την προηγούμενη όχληση του από το μισθωτή.

Καθώς, σύμφωνα με τον ΑΚ, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραδώσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, και εφόσον εμφανιστεί κατά τη διάρκεια της μίσθωσης ελάττωμα, που έχει ως συνέπεια τη μερική ή ολική παρακώλυση της χρήσης, δημιουργείται δικαίωμα του μισθωτή να απαιτήσει την αποκατάσταση της χρήσης και ο εκμισθωτής οφείλει να την αποκαταστήσει και να προβεί στις απαραίτητες δαπάνες. Σημειώνεται ότι ο εκμισθωτής δεν υποχρεούται σε άρση του ελαττώματος, εφόσον δεν ευθύνεται για τα ελαττώματα αυτά.

3. Μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος, σε περίπτωση ύπαρξης ελαττώματος του μισθίου

Κατά τη διάταξη του άρθρου 576 ΑΚ: «Αν κατά το χρόνο της παράδοσής του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε μια τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση.»

Αν από την ύπαρξη ελαττώματος ή έλλειψης συμφωνημένης ιδιότητας του μισθίου εμποδίστηκε ολικά ή μερικά η συμφωνημένη χρήση αυτού, ο μισθωτής έχει δικαίωμα είτε να ζητήσει τη μείωση του μισθώματος είτε να μη καταβάλει το μίσθωμα. Σε αυτή την περίπτωση, ο μισθωτής έχει υποχρέωση δυνάμει του άρθρου 288 ΑΚ να ειδοποιήσει τον εκμισθωτή για το ελάττωμα που έχει εμφανιστεί, άλλως δεν έχει δικαίωμα να προβάλλει αίτημα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος.

Επισημαίνεται ότι αν ο μισθωτής κάνει μερική χρήση του μισθίου παρά την ύπαρξη ελαττωμάτων που παρακωλύουν εν μέρει τη συμφωνηθείσα χρήση, δικαιούται σε μείωση μόνο του μισθώματος και όχι στη μη καταβολή αυτού. Αν παρά την ύπαρξη ελαττωμάτων, ο μισθωτής κάνει ολική χρήση του μισθίου, τότε υποχρεούται σε καταβολή ολόκληρου του μισθώματος.

4. Καταγγελία της μίσθωσης επί ύπαρξης ελαττωμάτων

Σε κάθε περίπτωση που δεν παραχωρήθηκε εγκαίρως, ολικά ή μερικά, ανεμπόδιστη η συμφωνημένη χρήση ή που του αφαιρέθηκε αργότερα η χρήση που του παραχωρήθηκε, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να τάξει στον εκμισθωτή εύλογη προθεσμία για να αποκαταστήσει τη χρήση και αν παρέλθει άπρακτη αυτή η προθεσμία, μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση και χωρίς να τάξει προθεσμία στον εκμισθωτή, αν εξαιτίας του λόγου της καταγγελίας δεν έχει πλέον συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης.

Το δικαίωμα καταγγελίας, κατ’ άρθρο 585 ΑΚ, παρέχεται για κάθε είδους αθέτηση της κύριας υποχρέωσης του εκμισθωτή να παραδώσει στο μισθωτή τη συμφωνημένη χρήση, στην οποία περιλαμβάνονται και τα πραγματικά ελαττώματα καθώς και η έλλειψη συμφωνηθείσας ιδιότητας, ανεξάρτητα από το αν ο εκμισθωτής βαρύνεται ή όχι με υπαιτιότητα. Το δικαίωμα αυτό παρέχεται στο μισθωτή και στην περίπτωση της μη έγκαιρης και ανεμπόδιστης παραχώρησης της χρήσης και ειδικότερα όταν ο εκμισθωτής αρνείται να παραδώσει τη χρήση ή καθυστερεί την εκτέλεση της σύμβασης πέρα από τον ορισμένο χρόνο, χωρίς να απαιτείται υπαιτιότητα του εκμισθωτή, δηλαδή η μη παραχώρηση μπορεί να οφείλεται και σε τυχηρό ή ανώτερη βία. Πάντως, δεν θα πρέπει να υφίσταται πταίσμα του μισθωτή.

Με την καταγγελία αίρεται για το μέλλον η μισθωτική σχέση και επιστρέφεται και το μίσθωμα που τυχόν προκαταβλήθηκε για το χρόνο μετά την καταγγελία. Ο καταγγέλλων δεν έχει υποχρέωση αποζημίωσης λόγω της καταγγελίας.

5. Αποζημίωση για τη μη εκτέλεση της σύμβασης

Ο μισθωτής δικαιούται να ζητήσει αποζημίωση για τη μη εκτέλεση της σύμβασης στις περιπτώσεις:

α) έλλειψης συμφωνημένης ιδιότητας, ανεξάρτητα από υπαιτιότητα του εκμισθωτή (α. 577 ΑΚ),

β) αν από υπαιτιότητα του εκμισθωτή έλειψε η συμφωνημένη ιδιότητα ή εμφανίστηκε το ελάττωμα του μισθίου μετά τη συνομολόγηση της σύμβασης (α. 578 ΑΚ),

γ) αν ο εκμισθωτής έγινε υπερήμερος ως προς την άρση του πραγματικού ελαττώματος ή της έλλειψης της ιδιότητας (α. 578 ΑΚ),

δ) ύπαρξης νομικού ελαττώματος (α. 583 ΑΚ) και ε) μη παράδοσης ή παρεμπόδισης της χρήσης του μισθίου (α. 584 ΑΚ).

Προϋπόθεση της ευθύνης του εκμισθωτή προς αποζημίωση είναι η ύπαρξη αιτιώδους συνάφειας μεταξύ του πραγματικού ελαττώματος ή της έλλειψης συμφωνηθείσας ιδιότητας και της ζημίας.

Σημειώνεται ότι, κατά την κρατούσα άποψη, το δικαίωμα που έχει ο μισθωτής για μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος και το δικαίωμα για αποζημίωση συρρέουν διαζευκτικά, δηλαδή η άσκηση του ενός αποκλείει την άσκηση του άλλου. Σημειώνεται ότι το δικαίωμα αυτό της αποζημίωσης του μισθωτή υπόκειται σε παραγραφή είκοσι (20) ετών, κατ’ άρθρο 249 ΑΚ.

6. Καταγγελία της μίσθωσης, εφόσον συντρέχουν νόμιμοι λόγοι

Ανωτέρω, επισημάνθηκε η υποχρέωση του μισθωτή να αποχωρήσει από το μίσθιο με τη λήξη του χρόνου της μισθωτικής σχέσης και όχι νωρίτερα αυτής.

Υπάρχουν, όμως, περιπτώσεις όπου ο μισθωτής δύναται να αποχωρήσει από το μίσθιο, καταγγέλλοντας τη σύμβαση, αν συντρέχουν ορισμένοι προβλεπόμενοι εκ του νόμου λόγοι.

Ενδεικτικά, αναφέρονται οι εξής λόγοι:

α) Δεν παραχωρήθηκε η χρήση του ακινήτου στον ενοικιαστή ή εμποδίστηκε από τη συμφωνημένη χρήση της (ΑΚ 585),

γ) Υπάρχει μετάθεση του ενοικιαστή με την ιδιότητα του δημόσιου υπαλλήλου (ΑΚ 613) και

δ) συντρέχει σπουδαίος λόγος.

Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, ο μισθωτής παρότι διακόπτει τη μισθωτική σχέση δεν οφείλει αποζημίωση στον εκμισθωτή.

7. Επιστροφή εγγύησης

Είναι σύνηθες στην πρακτική, κατά τη σύναψη της μισθωτικής σχέσης, ο μισθωτής να καταβάλει στον εκμισθωτή ένα χρηματικό ποσό, ίσο με ορισμένο αριθμό μηνιαίων μισθωμάτων, ως εγγύηση. Η εγγύηση αυτή διέπεται, ως προς τη λειτουργία και την τύχη της, από τις ειδικότερες συμφωνίες των μερών, στα πλαίσια της ελευθερίας των συμβάσεων. Ο σκοπός για τον οποίο δίνεται η εγγύηση είναι βασικά η εξασφάλιση του εκμισθωτή για την καλή εκτέλεση της σύμβασης εκ μέρους του μισθωτή.

Ωστόσο, όταν λήξη η μισθωτική σχέση, ο μισθωτής έχει δικαίωμα επιστροφής του ποσού της εγγυήσεως, με την προϋπόθεση ότι δεν υφίστανται απαιτήσει του εκμισθωτή για οφειλόμενα μισθώματα ή ζημίες στο μίσθιο. Αυτό σημαίνει ότι δεν γεννάται η αξίωση του μισθωτή πριν από τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης. Και εφόσον βέβαια δεν κατέστη αυτή αναγκαία για την ικανοποίηση του εκμισθωτή.

Ο μισθωτής μπορεί να αξιώσει την απαίτηση του αυτή, ασκώντας αγωγή ενώπιον των αρμόδιων δικαστηρίων, η οποία αξίωση του παραγράφεται με την πάροδο είκοσι (20) ετών, κατ’ άρθρο 249 ΑΚ, ως αξίωση για αιτία μη επακολουθήσασα ή λήξασα (διατάξεις αδικαιολόγητου πλουτισμού).

Σχετικά ερωτήματα για ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ – ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗ ΚΑΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ:

Τι συμβαίνει σε περίπτωση, που το μίσθιο πωληθεί ενόσω διαρκεί η μισθωτική σχέση; Ποια είναι τα δικαιώματα του μισθωτή;

Η αλλαγή του ιδιοκτήτη ενός ακινήτου κατά τη διάρκεια της μίσθωσης του είναι φαινόμενο που συναντάται τακτικά στην πράξη. Ιδιαίτερα, με την αγορά ενός ακινήτου που χρησιμεύει ως κατοικία, ο νέος ιδιοκτήτης συνήθως στοχεύει στην ιδιόχρηση του ακινήτου και όχι στη μίσθωση του. Το πιο συνηθισμένο φαινόμενο είναι, μετά την αγορά του ακινήτου, ο νέος ιδιοκτήτης να επιδιώκει την έξωση του μισθωτή, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από τον ίδιο. Ωστόσο, ο νόμος έχει προνοήσει για την προστασία του μισθωτή, ορίζοντας τις προϋποθέσεις διαμονής του στο ακίνητο, ακόμη και μετά την αλλαγή του ιδιοκτήτη του μισθίου.

Σύμφωνα με το άρθρο 614 ΑΚ: «Στη μίσθωση ακινήτου που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, αν ο εκμισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μεταβιβάσει σε τρίτον την κυριότητα του μισθίου ή παραχωρήσει άλλο εμπράγματο δικαίωμα που αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης, εκτός αν έγινε αντίθετη συμφωνία στο μισθωτήριο έγγραφο. Αν το εμπράγματο δικαίωμα που παραχώρησε ο εκμισθωτής στον τρίτο δεν αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο τρίτος έχει υποχρέωση να μην την παρεμποδίσει.».

Από τα ανωτέρω προκύπτει ότι, εάν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης λάβει χώρα πώληση – μεταβίβαση του ακινήτου σε νέο ιδιοκτήτη, οι υποχρεώσεις και τα δικαιώματα του νέου ιδιοκτήτη του ακινήτου δεν αλλάζουν, εφόσον πληρούνται δύο προϋποθέσεις:

α) Αποδεικνύεται η μίσθωση με μισθωτήριο συμβόλαιο βεβαίας χρονολογίας και

β) Δεν έχει συμφωνηθεί κάτι διαφορετικό με το μισθωτήριο συμφωνητικό.

Σχετικά με την πρώτη προϋπόθεση, ένα έγγραφο αποκτά βέβαια χρονολογία με συγκεκριμένους τρόπους, οριζόμενοι στο άρθρο 446 ΑΚ. Ειδικότερα, το ανωτέρω άρθρο ορίζει: «το ιδιωτικό έγγραφο αποκτά βέβαια χρονολογία ως προς τους τρίτους, μόνο όταν το θεωρήσει συμβολαιογράφος ή άλλος δημόσιος υπάλληλος, αρμόδιος κατά το νόμο, ή όταν πεθάνει ένας από εκείνους που το υπέγραψαν ή όταν το ουσιώδες περιεχόμενό του αναφερθεί σε δημόσιο έγγραφο ή όταν υπάρξει άλλο γεγονός που κάνει με ανάλογο τρόπο βέβαιη τη χρονολογία. Η θεώρηση γίνεται με σημείωση επάνω στο έγγραφο της λέξης «θεωρήθηκε» και της χρονολογίας.» Σήμερα, η θεώρηση αυτή λαμβάνει χώρα μέσω της ηλεκτρονικής καταχώρισης του μισθωτηρίου στο Taxis (ιστοσελίδα της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων) ενώ γίνεται αντιληπτό ότι η προφορική μίσθωση δεν επιφέρει την προστασία του ενοικιαστή, εάν δεν μεσολαβήσει καταχώριση στο Taxis.

Στην περίπτωση όπου δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος, το άρθρο 615 ΑΚ ορίζει ότι: «Στη μίσθωση ακινήτου που δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας ή που περιέχει τον όρο, ότι σε περίπτωση εκποίησης του μισθίου ή παραχώρησης εμπράγματου δικαιώματος που αποκλείει τη χρήση του μισθωτή ο νέος κτήτορας θα έχει δικαίωμα να αποβάλει το μισθωτή, ο νέος κτήτορας μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση πριν από ένα μήνα, αν η μίσθωση έχει διάρκεια έως ένα έτος και πριν από δύο μήνες, αν έχει διάρκεια μακρότερη από ένα έτος. Εάν ο νέος κτήτορας καταγγείλει τη μίσθωση, διατηρούνται ακέραια τα δικαιώματα του μισθωτή απέναντι στον εκμισθωτή για αποζημίωση».

Συνεπώς, ο νέος ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να προβεί σε καταγγελία της μίσθωσης. Τα αποτελέσματα της καταγγελίας θα επέλθουν μέσα σε ένα μήνα από τότε που αυτή επιδόθηκε στο μισθωτή, εάν η μίσθωση έχει διάρκεια έως ένα έτος και μέσα σε δύο μήνες, εάν έχει διάρκεια μεγαλύτερη από ένα έτος.

Τι συμβαίνει σε περίπτωση όπου επέλθει αλλαγή ιδιοκτήτη λόγω πλειστηριασμού του μισθίου;

Αλλαγή στο ιδιοκτησιακό καθεστώς του μισθίου δύναται να επέλθει και μέσω πλειστηριασμού. Συγκεκριμένα, κατά το άρθρο 1009 ΚΠολΔ, όπως αυτό τροποποιήθηκε με το Ν. 4335/2015, «αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο δύο (2) μηνών από την καταγγελία. Στην περίπτωση αυτή η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης εκτελείται κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από αυτούς ή κατέχει το μίσθιο γι’ αυτούς».

Συνάγεται ότι ο νόμος διακρίνει τις αστικές από τις εμπορικές μισθώσεις. Ο λόγος, που ο νομοθέτης κάνει διάκριση μεταξύ των μισθώσεων, είναι η προστασία του υπερθεματιστή (δηλαδή του αγοραστή του ακινήτου μέσω πλειστηριασμού) από τον επιχειρηματία, που προβαίνει σε εικονική ενοικίαση ακινήτου ιδιοκτησίας του σε άλλη επιχείρηση συμφερόντων του ιδίου για μεγάλο χρονικό διάστημα, όταν πλέον κινδυνεύει με κατάσχεση, με απώτερο στόχο να μπορεί να το εκμεταλλεύεται και μετά την πώλησή του με πλειστηριασμό.

Με τη νέα ρύθμιση ο νέος ιδιοκτήτης, ανεξαρτήτως της ύπαρξης εγγράφου μισθωτηρίου με βέβαια χρονολογία και οποιασδήποτε προγενέστερης συμφωνίας μεταξύ μισθωτή και προηγούμενου ιδιοκτήτη, θα μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση και μετά από δύο μήνες από την καταγγελία θα έχει τη δυνατότητα να προβεί σε αποβολή του μισθωτή από το ακίνητο. Συνεπώς, η διάταξη του άρθρου 1009 ΚΠολΔ δεν εφαρμόζεται επί αστικών μισθώσεων και γενικώς σε μισθώσεις στις οποίες δεν ασκείται στο μίσθιο επιχείρηση.

Αναφορικά με τις αστικές μισθώσεις, το άρθρο 997 ΚΠολδ παρ. 1, όπως αυτό τροποποιήθηκε με το Ν. 4335/2015 ορίζει ότι «Απαγορεύεται και είναι άκυρη υπέρ εκείνου που επέβαλε την κατάσχεση και υπέρ των δανειστών που αναγγέλθηκαν η διάθεση του κατασχεμένου από τον οφειλέτη· αν πρόκειται για ενυπόθηκο ακίνητο είναι άκυρη η διάθεσή του και από τον τρίτο, κύριο ή νομέα. Μετά την κατάσχεση του ακινήτου η εκμίσθωσή του από τον οφειλέτη ή τον τρίτο κύριο ή νομέα ή η παραχώρηση της χρήσης ή κατοχής του με βάση άλλη έννομη σχέση μπορεί να καταγγελθεί από τον υπερθεματιστή μέσα σε προθεσμία ενός (1) μηνός από τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης. Με την καταγγελία αυτή η μίσθωση ή άλλη έννομη σχέση λύεται μετά από δύο (2) μήνες και χωρεί η κατά το άρθρο 1005 παράγραφος 2 εκτέλεση.

Δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης κατά το άρθρο 615 ΑΚ δεν θίγεται και η περίληψη εκτελείται κατά του μισθωτή αφού περάσουν οι προθεσμίες του άρθρου αυτού που αρχίζουν αφότου η περίληψη επιδοθεί στο μισθωτή». Όπως γίνεται αντιληπτό, η διάταξη αυτή αφορά την περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο εκμισθώθηκε μετά την κατάσχεση αυτού.

Συνάγεται, επομένως, ότι μετά την κατάσχεση του ακινήτου η εκμίσθωσή του από τον οφειλέτη ή τον τρίτο κύριο ή νομέα ή η παραχώρηση της χρήσης ή κατοχής του με βάση άλλη έννομη σχέση μπορεί να καταγγελθεί από τον υπερθεματιστή μέσα σε προθεσμία ενός (1) μηνός από τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης. Με την καταγγελία αυτή η μίσθωση ή άλλη έννομη σχέση λύεται μετά από δύο (2) μήνες και χωρεί η κατά το άρθρο 1005 παράγραφος 2 εκτέλεση.

Όταν γίνεται αγορά ενός ακινήτου με δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό, κατά την κατακύρωση του ακινήτου στον υπερθεματιστή (αγοραστή, που έκανε τη μεγαλύτερη προσφορά), συντάσσεται από το συμβολαιογράφο κατακυρωτική έκθεση. Η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης συνιστά τον τίτλο ιδιοκτησίας του υπερθεματιστή, ο οποίος και τη μεταγράφει στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και/ή το Κτηματολογικό γραφείο. Μέσα σε προθεσμία ενός (1) μηνός από τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, μπορεί ο υπερθεματιστής να καταγγείλει τη μίσθωση και, από τότε που θα την καταγγείλει, η μίσθωση λύεται μετά την πάροδο δύο (2) μηνών.

Το άρθρο 997 ΚΠολΔ δεν κάνει διάκριση μεταξύ μίσθωσης που αποδεικνύεται με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας ή όχι και επομένως εφαρμόζεται και στις δύο περιπτώσεις, Ταυτόχρονα όμως, ορίζει ότι ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης και σύμφωνα με το άρθρο 615 ΑΚ. Δηλαδή, εάν το ακίνητο πρώτα κατασχέθηκε και εν συνεχεία μισθώθηκε και ταυτόχρονα η μίσθωση δεν μπορεί να αποδειχθεί με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας, ο νέος ιδιοκτήτης έχει να επιλέξει να καταγγείλει τη μίσθωση είτε σύμφωνα με το άρθρο 997 ΚΠολΔ, είτε σύμφωνα με το 615 ΑΚ.

Παρατίθεται σχετική νομολογία μισθώσεων:

ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ – ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗ ΚΑΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ

Στην υπ’ αριθ. 1818/2017 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης κρίθηκε ότι: «Σύμφωνα με το άρθρο 591 ΑΚ, «Ο εκμισθωτής αποδίδει στο μισθωτή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο. Οι επωφελείς δαπάνες αποδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλότριων. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο». Επωφελείς θεωρούνται οι δαπάνες, οι οποίες αυξάνουν την αξία του μισθίου. Τέτοιες δαπάνες είναι ενδεικτικά η κατασκευή κτίσματος, οι διασκευές, οι διαρρυθμίσεις, προσθήκες στο μίσθιο κλπ. Οι δαπάνες αυτές αποδίδονται στο μισθωτή, σύμφωνα με τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλότριων, εφόσον, εννοείται παραμείνουν σε όφελος του μισθίου. Αν η δαπάνη δεν έγινε σύμφωνα με την πραγματική ή εικαζόμενη θέληση του κυρίου, τότε ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει την απόδοση τους με βάση τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό από εκείνον που έγινε πλουσιότερος, δηλαδή τον κύριο ή τον εκμισθωτή, ήτοι οι δαπάνες αυτές αποδίδονται σε κάθε περίπτωση».

Στην υπ’ αριθ. 944/2017 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης έχει κριθεί ότι: «Το χρηματικό ποσό που δίνεται από το μισθωτή στον εκμισθωτή κατά την έναρξη της μίσθωσης και αποκαλείται στις συναλλαγές εγγύηση διέπεται ως προς τη λειτουργία του και ιδίως την τύχη του από την ειδικότερη συμφωνία των συμβαλλομένων, είναι δε δυνατό να δοθεί για εξασφάλιση του μισθώματος ή ως αρραβώνας (επιβεβαιωτικός ή για κάλυψη ζημίας από τη μη εκπλήρωση της σύμβασης) είτε ως ποινική ρήτρα είτε ως συμβατική εγγυοδοσία. Συνήθως στα μισθωτήρια περιλαμβάνεται ο όρος ότι η εγγύηση συνομολογείται «για την πιστή και ακριβή τήρηση των όρων του παρόντος και ιδίως της καταβολής του μισθώματος» και ότι « το ποσό της εγγύησης παραμένει άτοκο στα χέρια του εκμισθωτή και θα αποδίδεται σε αυτόν μετά τη λήξη της μίσθωσης και την εκπλήρωση των όρων της σύμβασης». Η συμφωνία με το ως άνω περιεχόμενο έχει την έννοια της συμβατικής εγγυοδοσίας και διέπεται από τους όρους που έχουν συνομολογηθεί μεταξύ των συμβαλλομένων, οι οποίοι λειτουργούν σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών. Επομένως, αποτελεί προκαταβολή του ενδεχόμενου οφειλέτη-μισθωτή για μελλοντικό του χρέος που θα παραμείνει τυχόν ανεξόφλητο, οπότε και θα καταλογιστεί σ’ αυτό το ποσό της εγγυοδοσίας.»

Η υπ’ αριθ. 3/2014 απόφαση του Αρείου Πάγου έχει κρίνει ότι: «Ο εκμισθωτής, επομένως, δεν αποκλείεται να ζητήσει κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσον ουσιώδης αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του μισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του ως άνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 9/1997)».

Στην υπ’ αριθ. 154/2017 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης κρίθηκε ότι: « Κατά την έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλομένους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης εκ μέρους του παροχής στο μέτρο που αρμόζει ή και τη λύση ολόκληρης της συμβάσεως, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμα εκτελεστεί, είναι: α) μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως ενόψει της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς συμβάσεως, β) η μεταβολή μπορεί να είναι μεταγενέστερη της καταρτίσεως της συμβάσεως και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη εν όψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Έκτακτα και απρόβλεπτα περιστατικά κατά την έννοια του ως άνω άρθρου είναι αυτά που δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων και προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικα».

Επικοινωνήστε μαζί μας

Για περισσότερες πληροφορίες για ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ – ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗ ΚΑΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ ή ανάληψη της μισθωτικών υποθέσεων μπορείτε να απευθύνεστε στα δικηγορικά μας γραφεία και ένας δικηγόρος για μισθώσεις θα χειριστεί την υπόθεση σας με υπευθυνότητα και επαγγελματισμό.

Θεσσαλονίκη: 2310 500 442

Περαία Θεσσαλονίκης: 2392 181 200

Αθήνα: 210 9585365

(Ώρες επικοινωνίας Δευτέρα – Παρασκευή: 09:00-14:30 & 18:00-20:00 – εκτός απογεύματος Τετάρτης)

ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ-ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ-ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗ-ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ