Δικηγόροι για ακίνητα Θεσσαλονίκη – Αθήνα

Αγορά ακινήτου: δικηγόρος για νομικό έλεγχο συμβολαίων.

Γράφει ο Μιχαήλ Ζηδιανάκης, Δικηγόρος Θεσσαλονίκης – Αθηνών εξειδικευμένος στην αγορά ακινήτου.

Η κρίση γέννα και ευκαιρίες στην αγορά ακινήτου καθώς πολλά ακίνητα (αγορά σπιτιού, επαγγελματικής στέγης, οικοπέδων)  προσφέρονται πλέον σε πολύ χαμηλές τιμές.

Ωστόσο, η αγορά ακινήτου (αγορά σπιτιού, καταστήματος, οικοπέδου, αγρού) ενέχει κινδύνους που πολλές φορές οι αγοραστές αγνοούν με αποτέλεσμα να προβαίνουν σε μη συμφέρουσες αγορές ή να αποκτούν «προβληματικά» ακίνητα, αν δεν έχουν προβεί προηγουμένως σε νομικό έλεγχο ακινήτου.

Αγορά ακινήτου τι να προσέξω

Ιδιαίτερα σημαντικό είναι να προηγείται προσεκτικός έλεγχος του ακινήτου στο υποθηκοφυλακείο και κτηματολόγιο από δικηγόρο με ειδίκευση στα ακίνητα, έτσι ώστε να εξεταστεί :

 Α)  Αν είναι αυθαίρετο, αν η οικοδομική άδεια αντιστοιχεί στην πραγματική του έκταση ή αν υπάρχουν υπερβάσεις στη δηλωθείσα έκταση του.

Β) Αν φέρει κάποια υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης.

Γ) Αν το διεκδικεί κάποιος τρίτος ή τράπεζα.

Δ)Αν έχει δηλωθεί ορθώς στο κτηματολόγιο όπου προβλέπεται.

Ε) Αν οι τίτλοι ιδιοκτησίας (συμβόλαια) ανταποκρίνονται στην πραγματική κατάσταση του ακινήτου.

Διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα

Η αγορά ακινήτου αποτελεί μια διαδεδομένη και συνήθη πρακτική, η οποία όμως απαιτεί σωστούς και προσεκτικούς χειρισμούς εκ μέρους του αγοραστή, με σκοπό να αποφευχθούν δυσάρεστες καταστάσεις. Δεν είναι λίγες οι φορές που οι αγοραστές αγνοούν τους κινδύνους με αποτέλεσμα να προβαίνουν σε μη συμφέρουσες αγορές ή να αποκτούν «προβληματικά» ακίνητα, αν δεν έχουν προβεί προηγουμένως σε νομικό έλεγχο ακινήτου από δικηγόρο για ακίνητα. Ως εκ τούτου  η συμβολή δικηγόρου ακινήτων κρίνεται αποφασιστικής σημασίας, καθώς ένας δικηγόρος είναι σε θέση να διαπιστώσει ευκολότερα τους κινδύνους που ελλοχεύει η αγορά ενός ακινήτου.

Στο παρόν θα επιχειρηθεί η ανάλυση της διαδικασίας της αγοράς ακινήτου, ο σχετικός νομικός έλεγχος που πρέπει να προηγηθεί του συμβολαίου, οι δαπάνες που βαρύνουν τη διαδικασία καθώς και όλα τα διαδικαστικά ζητήματα που ενδέχεται να προκύψουν.

Καταρχάς, η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα διέπεται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα αναφορικά με την πώληση. Περαιτέρω, για την αγορά ακινήτου καταρτίζεται υποχρεωτικά συμβολαιογραφική πράξη και ακολουθεί η μεταγραφή αυτής στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολόγιο.

Ειδικότερα, σχετικά με τη διαδικασία αγοράς ακινήτου λεκτέα είναι τα εξής:

Ο υποψήφιος αγοραστής εντοπίζει το προς πώληση ακίνητο είτε απευθείας από τον πωλητή είτε μέσω κτηματομεσιτικών υπηρεσιών. Σε αυτό το στάδιο και εφόσον αγοραστής και πωλητής συμφωνούν στην αγοραπωλησία του ακινήτου, ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να απευθυνθεί σε κάποιο δικηγόρο για το νομικό έλεγχο του ακινήτου. Συστήνεται, ο νομικός έλεγχος να διενεργείται πριν την υπογραφή οποιουδήποτε ιδιωτικού συμφωνητικού μεταξύ των μερών, καθώς στην πράξη την υπογραφή αυτού συνοδεύει και η συμφωνία προκαταβολής κάποιου ποσού.

Ο νομικός έλεγχος που κάνουν οι δικηγόροι ειδικευμένοι στα ακίνητα και την αγορά  ακινήτου πρώτιστα αφορά  τον έλεγχο των περιουσιακών δικαιωμάτων του πωλητή καθώς και τον έλεγχο ύπαρξης βαρών σε αυτό. Πιο συγκεκριμένα, ελέγχεται αν ο πωλητής είναι όντως κύριος του ακινήτου σε βάθος 20 με 30 ετών, ώστε να αποφευχθεί αγορά ακινήτου από μη δικαιούχο. Η έρευνα σε αυτό το χρονικό βάθος σχετίζεται με τους χρόνους χρησικτησίας που προβλέπονται στην ελληνική νομοθεσία. Επιπλέον, ελέγχεται αν το ακίνητο φέρει βάρη όπως προσημειώσεις υποθήκης, υποθήκες ή διεκδικήσεις. Για την τελευταία αυτή περίπτωση είναι δυνατή η έκδοση σχετικού πιστοποιητικού από το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολόγιο αντίστοιχα, προς απόδειξη του ελευθέρου του ακινήτου ή του βεβαρυμμένου.

Όπως γίνεται αντιληπτό από την έκταση του νομικού ελέγχου, ο οποίος πρέπει να διενεργηθεί, η συμβολή δικηγόρου ειδικευμένου στην αγορά ακινήτων, κρίνεται απαραίτητη, ώστε να είναι βέβαιος ο αγοραστής ότι θα αποκτήσει ένα «καθαρό» ακίνητο, το οποίο δεν παρουσιάζει νομικά ελαττώματα.

Μετά το νομικό έλεγχο του ακινήτου, συνήθως ακολουθεί η υπογραφή κάποιου ιδιωτικού συμφωνητικού μεταξύ των μερών, στο οποίο συμπεριλαμβάνεται και όρος σχετικά με την προκαταβολή ή σε άλλες περιπτώσεις τον αρραβώνα. 

Τι είναι ο αρραβώνας και ποια η διαφορά από την προκαταβολή?

Μεταξύ του ζητήματος της προκαταβολής, ως όροι στο ιδιωτικό συμφωνητικό συνήθως περιλαμβάνονται το συμφωνημένο τίμημα της αγοραπωλησίας, ο τρόπος εξόφλησης του, την ημερομηνία υπογραφής του οριστικού συμβολαίου και τυχόν ρήτρες σε περίπτωση υπαναχώρησης κάποιου εκ των συμβαλλομένων.

Σημειώνεται, ωστόσο, ότι το ιδιωτικό συμφωνητικό δεν έχει την ίδια ισχύ με ένα προσύμφωνο, το οποίο μάλιστα στην περίπτωση της αγοράς ακινήτου υπόκειται στον ίδιο τύπο όπως και η οριστική σύμβαση, πρέπει δηλαδή να καταρτίζεται συμβολαιογραφικά. Αυτό συμβαίνει διότι τα ιδιωτικά συμφωνητικά έχουν μόνο ενοχική ισχύ μεταξύ των συμβαλλομένων, μπορεί δηλαδή να επιδιωχθούν μόνο ενοχικές αξιώσεις, όπως π.χ. αποζημίωση.

Αφού διευθετηθεί το ζήτημα της προκαταβολής, ο αγοραστής υποδεικνύει τον συμβολαιογράφο της επιλογής του, ο οποίος και θα αναλάβει τη σύνταξη του συμβολαίου. Για την επεξεργασία αυτού, ο συμβολαιογράφος συνήθως αιτείται ορισμένα απαραίτητα έγγραφα, όπως τα προσωπικά στοιχεία του αγοραστή και πωλητή, τυχόν πληρεξούσια συμβόλαια εφόσον δεν θα συμπράξουν αυτοπροσώπως οι ανωτέρω, τους τίτλους ιδιοκτησίας, κτηματολογικό φύλλο και διάγραμμα από το αρμόδιο κτηματολόγιο, βεβαίωση του μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών, οικοδομική άδεια, βεβαίωση ΤΑΠ από τον οικείο δήμο, καθώς και φορολογική ενημερότητα. Αφού συγκεντρωθούν όλα τα έγγραφα και ελεγχθούν, ο συμβολαιογράφος συντάσσει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης, συνοδευόμενη με το φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, την οποία υποβάλλει στην εφορία και ακολουθεί η πληρωμή του φόρου μεταβίβασης.

Τι είναι, όμως, ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ)?

Όπως σχεδόν όλες οι νόμιμες συναλλαγές στην Ελλάδα έτσι και οι αγορές ακινήτων υπόκεινται σε φορολογία. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και ανέρχεται περίπου σε ποσοστό 3%. Καταβάλλεται δε εφάπαξ από τον αγοραστή πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου ενώ απαιτείται και η επισύναψη του αποδεικτικού καταβολής σε αυτό. Σημειώνεται ότι υπάρχει η δυνατότητα απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης ακινήτου όταν πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας υπό προϋποθέσεις, η οποία αναλύεται κατωτέρω.

Την περάτωση όλων των ανωτέρω διαδικασιών, ακολουθεί η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου ενώπιον του συμβολαιογράφου. Επισημαίνεται ότι το συμβόλαιο αγοραπωλησίας θα πρέπει, έπειτα, να μεταγραφεί στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή να καταχωριστεί στο αρμόδιο Κτηματολόγιο, προκειμένου να ολοκληρωθεί ορθά η διαδικασία και να μεταβιβαστεί οριστικά η κυριότητα του ακινήτου στον αγοραστή.

Αναφορικά με τα έξοδα που βαρύνουν τη διαδικασία της αγοραπωλησίας ακινήτου, αυτά αφορούν το συμβολαιογράφο, το δικηγόρο, τις μεσιτικές υπηρεσίες, εφόσον έχει μεσολαβήσει μεσίτης, τα έξοδα μεταγραφής στο Υποθηκοφυλακείο ή καταχώρισης στο Κτηματολόγιο καθώς και τους σχετικούς φόρους.

Ποια είναι η αμοιβή του συμβολαιογράφου για αγορά ακινήτου;

Α. Τα συμβολαιογραφικά έξοδα υπολογίζονται με βάση το ύψος της αξίας του αντικειμένου της συναλλαγής, το οποίο καθορίζεται ως εξής:

• Για ποσό έως 120.000 ευρώ σε ποσοστό 0,80%

• Για ποσό από 120.000,01 έως 380.000,00 σε ποσοστό 0,70%

• Για ποσό από 380.000,01 έως 2.000.000,00 ευρώ σε ποσοστό 0,65%

• Για ποσό από 2.000.000,01 έως 5.000.000,00 ευρώ σε ποσοστό 0,55%

• Για ποσό από 5.000.000,01 έως 8.000.000,00 ευρώ σε ποσοστό 0,50%

• Για ποσό από 8.000.000,01 έως 10.000.000,00 ευρώ σε ποσοστό 0,40%

• Για ποσό από 10.000.000,01 έως 12.000.000,00 ευρώ σε ποσοστό 0,30%

• Για ποσό από 12.000.000,01 έως 20.000.000,00 ευρώ σε ποσοστό 0,25%

• Για ποσό από 20.000.000,01 και άνω σε ποσοστό 0,10%

Επιπλέον, α) για κάθε πρόσθετο φύλλο των συμβολαιογραφικών πράξεων, για τις οποίες η αναλογική αμοιβή προσδιορίζεται σύμφωνα με τα ανωτέρω κλιμάκια, στα πέντε (5,00) ευρώ, β) Για κάθε φύλλο των αντιγράφων των ίδιων ως άνω συμβολαιογραφικών πράξεων, εφόσον τα αντίγραφα αυτά εκδίδονται αμέσως με την κατάρτιση της πράξεως, στα τέσσερα (4,00) ευρώ.

Στην πράξη τα συμβολαιογραφικά έξοδα βαρύνουν τον αγοραστή και το ποσό αυτό αναγράφεται επί του συμβολαίου.

Λοιπά έξοδα ενός συμβολαίου αγοράς ακινήτου

Γ. Στα έξοδα της αγοράς ακινήτου περιλαμβάνονται και αυτά του πολιτικού μηχανικού ή και τοπογράφου αν χρειάζεται. Ο μηχανικός αναλαμβάνει να υποβάλλει τη δήλωση του Ν. Ν. 4495/2017, που αφορά τη βεβαίωση μη αυθαιρεσίας ή τακτοποίησης σε περίπτωση που υπάρχουν αυθαιρεσίες ενώ αναλαμβάνει και τη σύνταξη του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) ακινήτου. Επιπλέον, εφόσον το υφιστάμενο τοπογραφικό διάγραμμα είναι παλαιό, συνήθως απαιτείται η σύνταξη ενός νέου από κάποιο τοπογράφο μηχανικό. Οι αμοιβές των μηχανικών καθορίζονται ελεύθερα και έπειτα από συμφωνία των μερών.

Δ. Στις περισσότερες περιπτώσεις αγοραπωλησίας μεσολαβούν μεσιτικές υπηρεσίες. Σχετικά με τη μεσιτική αμοιβή αυτή υπολογίζεται σε ποσοστό 2% επί της τελικής τιμής πώλησης του ακινήτου, επιπλέον του ΦΠΑ 24%.

Ε. Τα έξοδα της μεταγραφής του οριστικού συμβολαίου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο ανέρχονται σε ποσοστό 0,475% επί της αντικειμενικής αξίας ή του τιμήματος (αναλόγως ποιο είναι μεγαλύτερο), επιπλέον ΦΠΑ 24% και επιβαρύνουν τον αγοραστή.

ΣΤ. Όπως ήδη αναφέρθηκε ο κύριος φόρος που αναλογεί στις περιπτώσεις αγοραπωλησίας ακινήτου είναι ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ). Υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και ανέρχεται περίπου σε ποσοστό 3%. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου καταβάλλεται από τον αγοραστή.

Η απαλλαγή φόρου πρώτης κατοικίας

Υφίσταται, επίσης, η δυνατότητα απαλλαγής από την καταβολή του ΦΜΑ. Ειδικότερα, δικαιούχοι εν προκειμένω είναι φυσικά πρόσωπα, έγγαμα ή άγαμα και πρόσωπα που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης μετά τη συμπλήρωση δύο (2) ετών, εφόσον κατοικούν στην Ελλάδα. Επομένως, τυγχάνουν της απαλλαγής οι Έλληνες, οι Ευρωπαίοι πολίτες, οι αναγνωρισμένοι πρόσφυγες, οι πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν το καθεστώς του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα καθώς και οι ομογενείς από την Αλβανία, την Τουρκία και τις χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης.

Τίθενται ορισμένοι περιορισμοί, οι οποίοι διαχωρίζονται στην αγορά κατοικίας και στην αγορά οικοπέδου. Πιο συγκεκριμένα, α) Για αγορά κατοικίας προβλέπονται τα σχετικά: από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000€, από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000€, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000€, ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία, τουλάχιστον, 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000€. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000€ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του, β) Για αγορά οικοπέδου: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000€, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000€. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000€ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000€ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται φόρος.

Τονίζεται ότι στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (είτε είναι ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες, είτε παρακολουθήματα της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας), για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς. 

Προϋποθέσεις απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου πρώτης κατοικίας

Οι ειδικότερες προϋποθέσεις για την απαλλαγή από τον ΦΜΑ είναι οι κάτωθι:

α) Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.

Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν είναι: 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 25 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα. Κατ’ εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τ.μ. σε 90 τ.μ.

β) Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο της αγοράς και εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμου ή κοινότητας ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο.

γ) Μεταξύ του αγοραστή και του πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού.

δ) Η απαλλαγή χορηγείται υπό τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον πέντε (5) έτη. 

Ακολουθούν ορισμένες συνήθεις ερωτήσεις και οι απαντήσεις σχετικά με τη διαδικασία αγοράς ακινήτου:

Ποια είναι εν συντομία τα βήματα – διαδικασία για την αγορά ακινήτου; 

• Επιλογή του ακινήτου από τον υποψήφιο αγοραστή, συνηθέστερα διαμέσου κάποιου μεσίτη

• Ανάθεση σε δικηγόρο για ακίνητα του νομικού ελέγχου του ακινήτου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολόγιο

• Υπογραφή Ιδιωτικού Συμφωνητικού, συνήθως με προκαταβολή ενός ποσού από τον υποψήφιο αγοραστή

• Ανάθεση σε συμβολαιογράφο, ο οποίος θα συγκεντρώσει τα απαραίτητα έγγραφα και θα καταρτίσει το οριστικό συμβόλαιο

• Πληρωμή Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου στην εφορία, στην πράξη από τον αγοραστή

• Υπογραφή οριστικού συμβολαίου ενώπιον του συμβολαιογράφου

• Μεταγραφή στο Υποθηκοφυλακείο ή καταχώριση στο Κτηματολόγιο του συμβολαίου

Που πρέπει να δοθεί η μεγαλύτερη προσοχή κατά τη διαδικασία της αγοράς ενός ακινήτου; Σε τι συμβάλουν οι δικηγόροι με ειδίκευση στα ακίνητα; 

Όπως ήδη επισημάνθηκε, η αγορά ενός ακινήτου, πέραν του διαδεδομένου χαρακτήρα της, κρύβει ορισμένες παγίδες και απαιτεί προσοχή εκ μέρους του αγοραστή. Από τα κυριότερα σημεία είναι ο προηγούμενος νομικός έλεγχος του ακινήτου. Αναμφίβολα, κανένας υποψήφιος αγοραστής δεν επιθυμεί να βρεθεί προ εκπλήξεως, αποκτώντας ένα ακίνητο με νομικά ελαττώματα, όπως είναι η ύπαρξη βαρών. Γι’ αυτό το λόγο, συνίσταται η συμβολή ενός καταρτισμένου δικηγόρου στις αγορές ακινήτων, ο οποίος θα προβεί στον απαραίτητο έλεγχο πριν την υπογραφή του συμβολαίου, διασφαλίζοντας έτσι το συμφέρον του αγοραστή.

Η υπογραφή ενός ιδιωτικού συμφωνητικού με καλύπτει ως αγοραστή αναφορικά με το ακίνητο;

Η σύνταξη και υπογραφή ενός ιδιωτικού συμφωνητικού αγοράς ακινήτου συνήθως σκοπό έχει τη διασφάλιση του ποσού της προκαταβολής. Ωστόσο, δε σημαίνει ότι η υπογραφή ενός τέτοιου ιδιωτικού συμφωνητικού μεταξύ των συμβαλλομένων θα εμποδίσει τον πωλητή να πωλήσει τελικά το ακίνητο σε τρίτο πρόσωπο και όχι στον αγοραστή. Αν, μάλιστα, κάτι τέτοιο συμβεί, η μόνη δυνατότητα που γεννάται για τον αγοραστή είναι αυτή της επιστροφής του ποσού της προκαταβολής και μάλιστα ο πωλητής υποχρεούται να επιστρέψει τον αρραβώνα/ προκαταβολή στον αγοραστή διπλάσιο. Επομένως, η υπογραφή ενός ιδιωτικού συμφωνητικού δεν καλύπτει πλήρως τον υποψήφιο αγοραστή.

Αν επιθυμεί ο αγοραστής να διασφαλιστεί πλήρως και να δεσμεύσει τον πωλητή, μπορεί να προχωρήσει στην κατάρτιση συμβολαιογραφικού προσυμφώνου. Όπως ήδη αναφέρθηκε, τα ιδιωτικά συμφωνητικά δεν έχουν την ίδια ισχύ όπως τα προσύμφωνα ενώπιον συμβολαιογράφου. Ωστόσο, ακόμα και σε αυτή την περίπτωση, ο πωλητής δεν περιορίζεται από την πώληση του ακινήτου σε τρίτο πρόσωπο, όμως σε αυτή την περίπτωση θα μπορούν να διεκδικηθούν συμφωνηθείσες ποινικές ρήτρες.

Ποια έγγραφα – δικαιολογητικά θα χρειαστεί να προσκομιστούν στο συμβολαιογράφο για αγορά ακινήτου;

• Προσωπικά στοιχεία συμβαλλομένων μερών π.χ. ταυτότητα, διαβατήριο

• Συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο, εφόσον μεσολαβεί τρίτο πρόσωπο στη διαδικασία

• Αριθμός Φορολογικού Μητρώου

• Τίτλοι Ιδιοκτησίας ακινήτου

• Κτηματολογικό Φύλλο / Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος

• Οικοδομική άδεια

• Τοπογραφικό διάγραμμα

• Βεβαίωση Μηχανικού περί μη αυθαιρεσιών στο ακίνητο

• Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) από το μηχανικό

• Βεβαίωση ΤΑΠ από τον οικείο δήμο του ακινήτου

• Φορολογική ενημερότητα

• Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ ακινήτου

Ποια είναι συνοπτικά τα έξοδα και το  κόστος της διαδικασίας αγοράς ακινήτου; 

• Μεσιτική αμοιβή, εφόσον έχει μεσολαβήσει μεσίτης, η οποία υπολογίζεται στο 2% του τελικού τιμήματος, συν ΦΠΑ 24%

• Αμοιβή δικηγόρου για το νομικό έλεγχο του ακινήτου καθώς και για τυχόν διεκπεραιωτικές εργασίες, η οποία είναι ελεύθερη και συμφωνείται.

• Αμοιβή πολιτικού μηχανικού για σύνταξη της δήλωσης στο Ν. 4495/2017 (βεβαίωση μη αυθαιρεσίας ή τακτοποίηση σε περίπτωση που υπάρχουν αυθαιρεσίες) και για τη σύνταξη του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης ακινήτου, η οποία καθορίζεται ελεύθερα

• Αμοιβή τοπογράφου μηχανικού, για σύνταξη νέου τοπογραφικού διαγράμματος, εφόσον απαιτείται και δεν υπάρχει πρόσφατο, η οποία καθορίζεται ελεύθερα

• Συμβολαιογραφικά έξοδα, τα οποία κυμαίνονται ανάλογα με την αξία του πωλούμενου ακινήτου από ποσοστό 0,10% έως 0,80%, με επιπλέον ορισμένα έξοδα πρόσθετων φύλλων και αντιγράφων

• Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ), ο οποίος κυμαίνεται σε ποσοστό 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου

• Έξοδα μεταγραφής ή καταχώρισης στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολόγιο, τα οποία ανέρχονται σε ποσοστό 0,475% επί της αντικειμενικής αξίας ή του τιμήματος (αναλόγως ποιο είναι μεγαλύτερο).

Mπορεί αλλοδαπό πρόσωπο να προχωρήσει στη διαδικασία αγοράς ακινήτου; 

Τα τελευταία χρόνια έχει παρατηρηθεί η αύξηση της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα από Ευρωπαίους πολίτες και μη, ειδικότερα για λόγους επένδυσης. Σε αυτή την περίπτωση, αναμφίβολα οι υποψήφιοι αγοραστές θα χρειαστούν τη συμβολή κάποιου δικηγόρου, ο οποίος θα διαχειρίζεται τα ζητήματα της διαδικασίας της αγοραπωλησίας. Η πρώτη και απαραίτητη ενέργεια είναι η έκδοση αριθμού φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ) στην Ελλάδα και ο διορισμός κάποιου, συνήθως του πληρεξούσιου δικηγόρου του ως φορολογικού εκπροσώπου του. Επιπροσθέτως, προτείνετε και το άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού σε κάποια Τράπεζα, ώστε οι πληρωμές που συνδέονται με την αγορά ακινήτου να πραγματοποιούνται από το νέο λογαριασμό, καθώς αποδεικνύεται ότι τα κεφάλαια προέρχονται από το εξωτερικό και δεν υπόκεινται σε φορολογία στην Ελλάδα.

Στην περίπτωση όπου ο υποψήφιος αγοραστής δεν επιθυμεί ή δεν μπορεί να βρίσκεται στην Ελλάδα για την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, θα πρέπει να έχει συντάξει προηγουμένως ένα συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο προς το δικηγόρο του, δυνάμει του οποίου θα καταστεί εφικτή η διεκπεραίωση πολλών ζητημάτων όπως π.χ. η υπογραφή της δήλωσης του φόρου μεταβίβασης και θα ολοκληρωθεί η διαδικασία της αγοράς ενώπιον του συμβολαιογράφου, με την υπογραφή του συμβολαίου.

Τέλος, το νέο ακίνητο θα πρέπει να δηλωθεί στο φορολογικό έντυπο Ε9, το οποίο υποβάλλεται στην Εφορία ηλεκτρονικά, μαζί με την φορολογική δήλωση εισοδήματος Ε1. Η υποβολή του Ε9 και του Ε1 είναι υποχρεωτική ενώ ακολουθεί και η έκδοση και η πληρωμή κάθε έτος του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), που αφορά τα ακίνητα.

Σημειώνεται, τέλος, ότι υπάρχει η δυνατότητα, μετά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, το οποίο είναι αξίας άνω των 250.000,00€, ο πολίτης οποιασδήποτε μη Ευρωπαϊκής χώρας, να υποβάλλει αίτηση με σκοπό τη χορήγηση στο πρόσωπο του άδειας διαμονής (Golden Visa).

Πόσο χρονικό διάστημα διαρκεί η διαδικασία της αγοράς ακινήτου; 

Κατά μέσο όρο, η διαδικασία αγοράς ακινήτου δύναται να ολοκληρωθεί σε χρονικό διάστημα του ενός (1) μήνα. Ωστόσο, η κάθε περίπτωση είναι διαφορετική και δύναται να προκύψουν διαφορετικά ζητήματα, όπως π.χ. η αίτηση και λήψη ενός δανείου για αγορά ακινήτου, η οποία μπορεί να καθυστερήσει τη διαδικασία ή ακόμα και η ύπαρξη βαρών στο ακίνητο, τα οποία όμως πρόκειται να εξαλειφθούν με τις ανάλογες δικαστικές διαδικασίες.

Επισυνάπτονται κάποιες αποφάσεις της ελληνικής νομολογίας που αφορούν ειδικότερα το ζήτημα της προκαταβολής και του αρραβώνα:

Η υπ’ αριθ. 20525/2011 απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης αναφέρει ότι «… από τη διάταξη του άρθρου 402 ΑΚ, προκύπτει, ότι κατά την κατάρτιση της συμβάσεως μπορεί να δοθεί αρραβώνας. Η εν λόγω διάταξη ρυθμίζει τον αρραβώνα, ο οποίος δίδεται κατά την κατάρτιση της κυρίας συμβάσεως και όχι τον διδόμενο προ της καταρτίσεως της κυρίας συμβάσεως. Υπό το πρίσμα της διακρίσεως αυτής έγκυρα μπορεί να δοθεί αρραβώνας κατά την κατάρτιση του προσυμφώνου, το οποίο ως προαναφέρθηκε, θεωρείται τελεία σύμβαση.

Εξάλλου, κατά το άρθρο 403 ΑΚ, ο υπαίτιος για τη μη εκτέλεση της σύμβασης και στην περίπτωση του προσυμφώνου για τη μη κατάρτιση της οριστικής συμβάσεως, είτε χάνει τον αρραβώνα που έδωσε είτε αποδίδει διπλάσιο αυτόν που έδωσε. Με άλλα λόγια, αυτός που δίδει τον αρραβώνα, σε περίπτωση άρνησης του αντισυμβαλλόμενου του προς σύμπραξη για την κατάρτιση της οριστικής συμβάσεως δικαιούται είτε να αξιώσει την επιστροφή διπλασίου του δοθέντος αρραβώνος (ΑΚ 403), αν είναι δότης, ή να αρκεσθεί σ΄ αυτόν, αν είναι λήπτης. Η αρραβωνική σύμβαση, ως παρεπόμενη της κυρίας συμβάσεως, υποβάλλεται στον ίδιο συστατικό τύπο, ο οποίος προβλέπεται για την κύρια σύμβαση.

Επίσης ο διδόμενος αρραβώνας, ο οποίος σκοπεί στην κάλυψη της ζημίας στην περίπτωση υπαιτίου ματαιώσεως της συμβάσεως, διαφέρει από την προκαταβολή, την οποία σκοπούσαν τα μέρη, κατά την κατάρτιση της συμβάσεως. Την προκαταβολή κάμνει ο ένας εκ των συμβαλλομένων προς τον άλλο όχι προς κάλυψη της ζημίας αλλ` έναντι της παροχής και σε εγγύηση αυτής (ΑΠ 1500/2008)».

Στην υπ’ αριθ. 10162/2018 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών κρίθηκε ότι: «Στην περίπτωση αυτή, εκείνος που ματαίωσε τη σύμβαση, μη τηρώντας τη συμπεριφορά που επιβάλλουν η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, είναι υποχρεωμένος να ανορθώσει τη ζημία που υπέστη ο αντισυμβαλλόμενος που πίστεψε, ως επικείμενη, την κατάρτιση της. Αναφορικά με την έκταση της αποζημίωσης, που οφείλεται με βάση τις ως άνω διατάξεις, αυτή καλύπτει μόνον το αρνητικό διαφέρον (διαφέρον εμπιστοσύνης), τη ζημία δηλαδή από τη διάψευση της εμπιστοσύνης, στην οποία περιλαμβάνεται, τόσο η θετική ζημία όσο και η αποθετική (διαφυγόν κέρδος), εφόσον βρίσκεται σε αιτιώδη συνάφεια με το γεγονός που προκάλεσε τη ματαίωση κατάρτισης της σύμβασης (ΑΠ 1303/1984 ΝοΒ 1985.993, ΕφΑΘ 5246/1998 ΕλλΔνη 1998.1353, Εφθεσ 1136/1990 Αρμ 1990.941, ΠΠρΛαρ 226/1999 ΑρχΝ 2000.246 και Καράση σε ΑΚ Γεωργιάδη-Σταθόπουλου αρθρ. 197-198, αρ. 2).

Ως διαφέρον εμπιστοσύνης, νοείται η ζημία που υπέστη ο διαπραγματευόμενος επειδή πίστεψε στην κατάρτιση της σύμβασης και την οποία θα είχε αποφύγει, αν, από την αρχή τηρούσε αρνητική στάση και όχι το διαφέρον εκπλήρωσης της σύμβασης, αφού τα μέρη δεν είχαν νομική υποχρέωση για τη σύναψη της. Αποκαθίσταται, ιδίως, η ζημία που αυτός υπέστη, διότι, πιστεύοντας δικαιολογημένα ότι επίκειται κατάρτιση της σύμβασης, υποβλήθηκε σε δαπάνες ή απέκρουσε άλλη ευκαιρία προς σύναψη παρόμοιας σύμβασης, με τους αυτούς ή ευνοϊκότερους όρους. Αν όμως η ζημία δεν είναι αποτέλεσμα προσυμβατικού πταίσματος, μπορεί να αναζητηθεί με βάση, τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού (ΕφΓιειρ 192/2006 ΤΝΠ Νόμος, ΕφΑΘ 6325/2001 Αρμ. 57.1091).

Ειδικότερα, από τις διατάξεις των άρθρων 158, 159 παρ. 1, 174, 180 και 904 ΑΚ, προκύπτει ότι σε περίπτωση μη νομίμου παροχής, άρα και όταν αυτή έγινε σε εκτέλεση άκυρου δικαιοπραξίας, διότι δεν τηρήθηκε ο απαιτούμενος τύπος, εκείνος που προέβη στην παροχή, για την αιτία αυτή, δικαιούται να ζητήσει αυτά που έδωσε, από τον λήπτη, εφόσον ο τελευταίος κατέστη αδικαιολογήτως πλουσιότερος από την περιουσία του πρώτου (ΟλΑΠ 2/1987 ΝοΒ 36.69).

Κατά συνέπεια, η προκαταβολή τιμήματος σε εκτέλεση προσύμβασης αγοράς ακινήτου, για την οποία δεν συντάχθηκε συμβολαιογραφικό έγγραφο, συνιστά πλουτισμό του πωλητή χωρίς νόμιμη αιτία, από την περιουσία του αγοραστή (ΑΠ 828/2003, ΑΠ 747/1993 ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 541/1978 ΝοΒ 27.387, ΕφΑθ 525/2003 ΕλλΔνη 45.250). Κρίσιμος χρόνος για τον υπολογισμό του πλουτισμού είναι ο χρόνος που περιήλθε η ωφέλεια στον πλουτίσαντα (ΑΠ 600/1986 ΝοΒ 35.372), ενώ η ευθύνη του λήπτη χρηματικής παροχής, καθόσον αφορά τους τόκους, προσδιορίζεται από τις γενικές διατάξεις των άρθρων 345, 346, 910 ΑΚ (ΕφΠειρ 685/2013 ΤΝΠ Νόμος)».

Η υπ’ αριθ. 1186/2019 απόφαση του Αρείου Πάγου επισημαίνει χαρακτηριστικά: «Στην περίπτωση αυτή, αυτός που δίδει τον αρραβώνα εν αρνήσει του άλλου προς σύμπραξη για την κατάρτιση της οριστικής συμβάσεως δικαιούται είτε να αξιώσει την επιστροφή διπλασίου του δοθέντος αρραβώνος (ΑΚ 403), αν είναι δότης, ή να αρκεσθεί σ’ αυτόν, αν είναι λήπτης. Η αρραβωνική σύμβαση, ως παρεπομένη της κυρίας συμβάσεως, υποβάλλεται στον ίδιο συστατικό τύπο, ο οποίος προβλέπεται για την κύρια σύμβαση.

Επομένως, προκειμένου περί προσυμφώνου με αντικείμενο την ανάληψη υποχρεώσεως προς μεταβίβαση εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακινήτου, η περί αρραβώνος σύμβαση πρέπει να περιληφθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 369, 1033, 164 και 166 AK, διαφορετικά αυτή είναι άκυρη(ΑΠ1500/2008) και το δοθέν αναζητείται κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού (αρ.904 επ. ΑΚ), καθόσον ο λήπτης κατέστη πλουσιότερος χωρίς νόμιμη αιτία. Επίσης ο διδόμενος αρραβώνας, ο οποίος σκοπεί στην κάλυψη της ζημίας στην περίπτωση υπαίτιος ματαιώσεως της συμβάσεως, διαφέρει από την προκαταβολή, την οποία σκοπούσαν τα μέρη, κατά την κατάρτιση της συμβάσεως. Την προκαταβολή κάμνει ο ένας εκ των συμβαλλομένων προς τον άλλο όχι προς κάλυψη της ζημίας αλλ’ έναντι της παροχής και σε εγγύηση αυτής».

Επικοινωνήστε μαζί μας :

Για περισσότερες πληροφορίες και για να αναθέσετε στους δικηγόρους ακινήτων του e-nomika συμβόλαια αγοράς και το νομικό έλεγχο του ακινήτου που σας ενδιαφέρει,  μπορείτε να απευθύνεστε στους δικηγορικά μας γραφεία στα παρακάτω τηλέφωνα  επικοινωνίας

Δικηγόροι για ακίνητα Θεσσαλονίκη: 2310 500 442

Περαία Θεσσαλονίκης: 2392 181 200

Δικηγόροι για ακίνητα Αθήνα: 210 9585365

Δικηγόροι για ακίνητα Θεσσαλονίκη – Αθήνα