Δικηγόροι για μισθώσεις εξώσεις Αθήνα Θεσσαλονίκη

Δικηγόροι για μισθώσεις εξώσεις στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη, της δικηγορικής εταιρίας Ε-ΝΟΜΙΚΑ απαντούν στις πιο συνήθεις ερωτήσεις για τις μισθώσεις και την έξωση ενοικιαστή.

Πως μπορώ να κάνω έξωση σε ενοικιαστή που δεν πληρώνει το ενοίκιο; Ποια είναι η διαδικασία έξωσης;

Δυστυχώς αρκετά συχνά στην συναλλακτική πρακτική ο ενοικιαστής δεν καταβάλλει κανονικά το ενοίκιο με αποτέλεσμα να σωρεύονται μισθώματα και να ζημιώνεται ο ιδιοκτήτης του ακινήτου. Στην περίπτωση αυτή ο νόμος θέλοντας να προστατεύσει τον ιδιοκτήτη από την οικονομική βλάβη που υφίσταται του δίνει την δυνατότητα να κάνει έξωση στον ενοικιαστή. Η έξωση αυτή μπορεί να επιτευχθεί με δύο τρόπους είτε με την έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου και καταβολής των οφειλομένων μισθωμάτων είτε με την άσκηση αγωγής για απόδοση του μισθίου και καταβολή των μισθωμάτων.

Και στις δύο περιπτώσεις ο ιδιοκτήτης επικαλείται ως λόγο την δυστροπία του ενοικιαστή  στην καταβολή των μισθωμάτων η οποία του επιφέρει οικονομική βλάβη αφού δεν λαμβάνει το αντίτιμο για την χρήση του μισθίου που παραχωρεί ενώ παράλληλα του στερεί την δυνατότητα εν γένει να το εκμεταλλευτεί εκμισθώνοντάς το σε κάποιον συνεπή ενοικιαστή. Για την περίπτωση της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου αυτή προτιμάται λόγω της ταχύτητας της έκδοσης της αφού μπορεί να εκδοθεί εντός 10 ημερών. Ο ιδιοκτήτης για να μπορέσει να εκδώσει την διαταγή απόδοσης θα πρέπει να έχει ενεργή μίσθωση με τον ενοικιαστή που να αποδεικνύεται με έγγραφο τύπο και να ο τελευταίος να του οφείλει τουλάχιστον το μίσθωμα ενός μήνα.

Για την διαδικασία της έκδοσης διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου ακολουθούνται τα εξής στάδια : α) η αποστολή εξωδίκου στον ενοικιαστή με δικαστικό επιμελητή μέσω του οποίου ο ιδιοκτήτης τον καλεί να καταβάλλει τα οφειλόμενα μισθώματα τάσσοντας του ορισμένη προθεσμία, β) η έκδοση της διαταγής έξωσης του ενοικιαστή που εκδίδεται από το δικαστήριο και διατάσσει τον ενοικιαστή να αποχωρήσει από το μίσθιο και να καταβάλλει τα μισθώματα και τις δικαστικές δαπάνες στις οποίες προέβη ο ιδιοκτήτης.

Συνήθως οι ενοικιαστές με την επίδοση από τον δικαστικό επιμελητή της διαταγής απόδοσης αποχωρούν από ακίνητο. Ωστόσο, αν ο ενοικιαστής δεν αποχωρήσει τότε θα πρέπει ο ιδιοκτήτης να προχωρήσει στην αναγκαστική έξωση όπου ο δικαστικός επιμελητής βγάζει το ενοικιαστή από το μίσθιο έστω και αν αυτός δεν συναινεί και ο ιδιοκτήτης αλλάζει την κλειδαριά.

Πόσο χρόνο χρειάζεται η έξωση ενοικιαστή και ποιο είναι το κόστος;

Η έξωση είναι μια διαδικασία που έχει ορισμένα έξοδα για τον ιδιοκτήτη αλλά είναι απαραίτητη προκειμένου να σταματήσει να ζημιώνεται και να μπορέσει να εκμεταλλευτεί ξανά το ακίνητό του. Αν ο ιδιοκτήτης δεν προβεί στην συγκεκριμένη διαδικασία τα μισθώματα θα συνεχίσουν να σωρεύονται αυξάνοντας συνεχώς τις συνολικές οφειλές του ενοικιαστή, ο ιδιοκτήτης θα συνεχίσει να φορολογείται για μισθώματα που δεν λαμβάνει και θα στερείται της δυνατότητας να εκμισθώσει το ακίνητο σε κάποιον συνεπή ενοικιαστή που θα καταβάλλει κανονικά τα ενοίκια.

Στην περίπτωση της διαταγής απόδοσης η διαδικασία είναι αρκετά σύντομη και ταχεία. Απαιτείται η παρέλευση του ορισμένου που τάσσεται με το εξώδικο στον ενοικιαστή προκειμένου να καταβάλλει τα οφειλόμενα μισθώματα. Με το πέρας αυτού ο ιδιοκτήτης μπορεί να καταθέσει στο δικαστήριο την διαταγή απόδοσης η οποία ανάλογα και με το φόρτο εργασίας του δικαστηρίου εκδίδεται εντός δύο εβδομάδων. Μετά από είκοσι μέρες από την επίδοση της διαταγής έξωσης στον ενοικιαστή και σε περίπτωση που αυτός δεν αποχωρήσει οικειοθελώς ο ιδιοκτήτης δύναται να προβεί στην αναγκαστική εκτέλεση της απόφασης.

Σε γενικές γραμμές με την παραπάνω διαδικασία περίπου εντός ενός μηνός ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να έχει στα χέρια του απόφαση να εκτελέσει και να αποβάλλει τον ενοικιαστή. Στο κόστος περιλαμβάνονται και οι επιδόσεις από τον δικαστικό επιμελητή στο στάδιο του εξωδίκου και στην επίδοση της εξωστικής διαταγής.

Στην περίπτωση της αγωγής η διαδικασία είναι πιο χρονοβόρα αφού θα πρέπει να προσδιοριστεί δικάσιμος από το δικαστήριο και απαιτεί τουλάχιστον πέντε μήνες. Ωστόσο, αυτή προτιμάται αν δεν είναι δυνατή η άσκηση της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου και απαιτείται για άλλους λόγους.

Για λόγους ταχύτητας και κόστους επιλέγεται η πρώτη διαδικασία και μόνο σε περίπτωση που αυτήν δεν δύναται να ασκηθεί ο ιδιοκτήτης προβαίνει στην άσκηση αγωγής.

Τι γίνεται όταν ο ενοικιαστής δεν πληρώνει το νερό, το ρεύμα ή τα κοινόχρηστα;          

Εκτός από τα μισθώματα ο ενοικιαστής μπορεί μην πληρώνει και τους λογαριασμούς κοινής ωφελείας όπως ρεύμα, νερό, κοινόχρηστα κλπ. με αποτέλεσμα αυτά να σωρεύονται και να χρεώνονται στο ακίνητο επιβαρύνοντας περαιτέρω την θέση του ιδιοκτήτη με επιπλέον έξοδα. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να σωρεύσει αυτά τα ποσά στην διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου απαιτώντας από τον ενοικιαστή την καταβολή και αυτών των ληξιπρόθεσμων οφειλών.

Μπορεί να γίνει έξωση ενοικιαστή χωρίς μισθωτήριο συμβόλαιο;

Αν ο ιδιοκτήτης μισθώνει το ακίνητο χωρίς να έχει υπογράψει κάποιο συμφωνητικό με τον ενοικιαστή και ο τελευταίος δεν καταβάλλει τα οφειλόμενα μισθώματα τότε λόγω της έλλειψης έγγραφου τύπου δεν είναι εφικτή η πρώτη διαδικασία της έκδοσης διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου.

Εντούτοις, ο νόμος δίνει την δυνατότητα στο ιδιοκτήτη να κινηθεί κατά του ενοικιαστή και να προστατευτεί από την οικονομική βλάβη που το προξενεί με την κατάθεση αγωγής στο δικαστήριο. Βέβαια η διαδικασία αυτή απαιτεί περισσότερο χρόνο αφού γίνεται προσδιορισμός δικασίμου και εκδίδεται απόφαση. Με την επίδοση της εκδοθείσας απόφασης στον ενοικιαστή από τον δικαστικό επιμελητή ο ενοικιαστής λαμβάνει γνώση και υποχρεούται να εγκαταλείψει το μίσθιο άμεσα ειδάλλως ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να κινήσει την διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης. Οι δικηγόροι για μισθώσεις εξώσεις του e-nomika έχουν χειριστεί με επιτυχία πλήθος υποθέσεων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.

Eξωση ενοικιαστή για ιδιοκατοίκηση. Τι ισχύει ;

Πλέον στην μισθώσεις αστικών ακινήτων η ιδιοκατοίκηση δεν υφίσταται ως λόγος προκειμένου ο ενοικιαστής να φύγει από το ακίνητο. Θα μπορούσε να τον αποβάλλει ο ιδιοκτήτης μόνο αν πρόκειται να το χρησιμοποιούσε ως εμπορική στέγη. Ειδάλλως θα πρέπει είτε να περιμένει να παρέλθει ο χρόνος του συμβολαίου και να μην ανανεώσει την μίσθωση είτε να τον αποβάλει αν δεν καταβάλει κάποιο μίσθωμα.

Δικαιώματα ενοικιαστή και ιδιοκτήτη λόγω πώλησης ακινήτου.

              Όταν ο ιδιοκτήτης αποφασίζει να πωλήσει ακίνητο το οποίο και εκμισθώνει σε ενοικιαστή ο αγοραστής με την αγορά του ακινήτου υπεισέρχεται πλήρως στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις του προηγούμενου ιδιοκτήτη.

Αυτό συνεπάγεται ότι δεν χρειάζεται κάποια επιπλέον υπογραφή νέου συμφωνητικού μεταξύ των μερών αλλά αρκεί αυτό που είχε υπογραφεί από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη και τον ενοικιαστή και η ισχύς αυτού συνεχίζει για το συμφωνημένο διάστημα που έχουν ορίσει τα μέρη. Αν ο νέος ιδιοκτήτης δεν επιθυμεί την συνέχιση της μίσθωσης δεν μπορεί να την διακόψει αν δεν προκύψει κάποια νόμιμη αιτία όπως η μη καταβολή ή η καθυστέρηση καταβολής μισθωμάτων. Ειδάλλως θα πρέπει να περιμένει να λήξει η σύμβαση και να μην την ανανεώσει εκ νέου. Σκοπός των ρυθμίσεων αυτών είναι η προστασία του καλόπιστου και συνεπή ενοικιαστή.

Ποιες φθορές πληρώνει ο ιδιοκτήτης και ποιες ο ενοικιαστής;

              Κατά την διάρκεια της μίσθωσης είναι πολύ πιθανό να εμφανιστούν φθορές στο μίσθιο που θα πρέπει να αποκατασταθούν. Τις περισσότερες φορές αν υπάρχει ιδιωτικό συμφωνητικό μεταξύ των συμβαλλομένων αυτό εμπεριέχει και όρο που ρυθμίζει το θέμα των ζημιών και το ποιον επιβαρύνει το κόστος αυτών.

Αν όμως δεν υπάρχει τέτοιο συμφωνητικό τότε ο ενοικιαστής αναλαμβάνει τις ζημίες που προκάλεσε με δική του υπαιτιότητα όσο χρόνο χρησιμοποιούσε το μίσθιο ενώ ο ιδιοκτήτης βαρύνεται με τις ζημίες που αφορούν το μίσθιο και προέκυψαν χωρίς υπαιτιότητα του ενοικιαστή.  Τέτοιες ζημίες είναι για παράδειγμα τυχόν μεταγενέστερη εμφάνιση μούχλας, πρόβλημα με τον καυστήρα που προκλήθηκε από την μακροχρόνια χρήση και όχι την κακή χρήση αυτού κλπ.

Πόσο διαρκεί η μίσθωση κατοικίας και η επαγγελματική μίσθωση ;

              Η διάρκεια της μίσθωσης συνήθως συμφωνείται ρητά μεταξύ των μερών και εμπεριέχεται τόσο στο ιδιωτικό συμφωνητικό που υπογράφεται από τα μέρη όσο και στο ηλεκτρονικό μισθωτήριο που καταχωρείται στο πληροφοριακό σύστημα του taxis.

Σε περίπτωση που τα μέρη δεν έχουν συμφωνήσει ορισμένη διάρκεια αυτή καθορίζεται ως η νόμιμη προβλεπόμενη διάρκεια, ήτοι τρία (3) έτη τόσο για τις αστικές μισθώσεις όσο και για τις εμπορικές.

Τυχόν μικρότερη συμφωνηθείσα διάρκεια μίσθωσης από τα μέρη  στο ιδιωτικό συμφωνητικό επιμηκύνεται και ισχύει για τρία έτη που θέτει ο νόμος ως ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης. Αντιθέτως, αν με το συμφωνητικό συμφωνείται μεγαλύτερη των τριών ετών διάρκεια αυτή ισχύει κανονικά χωρίς να δεσμεύεται από την χρονική διάρκεια των τριών ετών που ορίζει ο νόμος.

Έξωση ενοικιαστή λόγω λήξης μίσθωσης – μη ανανέωση μισθωτηρίου. Τι ισχύει;

              Με την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου μίσθωσης και σε κάθε περίπτωση με την παρέλευση της τριετίας η σύμβαση μίσθωσης λήγει. Τα μέρη μπορούν αν το επιθυμούν να προβούν είτε σε ρητή είτε σε σιωπηρή ανανέωση αυτής. Με την λήξη της μίσθωσης και την μη ανανέωσή της ο ενοικιαστής οφείλει να ελευθερώσει το μίσθιο, παραδίδοντας το στην κατάσταση που βρίσκονταν όταν το παρέλαβε ο ίδιος.

Ωστόσο, αν παρά την λήξη της μίσθωσης και την μη ανανέωσης αυτής ο ενοικιαστής συνεχίζει να δεσμεύει το μίσθιο αρνούμενος να το παραδώσει στον ιδιοκτήτης αυτό δεν συνεπάγεται την παράταση της μίσθωσης και ο τελευταίος μπορεί να ασκήσει αγωγή ενώπιον του αρμόδιου δικαστηρίου αιτούμενος την απόδοση του μισθίου.

Με την ίδια αγωγή μπορεί ο ιδιοκτήτης να αξιώσει και αποζημίωση για τους μήνες που χρησιμοποιούσε ο ενοικιαστής το μίσθιο χωρίς να καταβάλλει μισθώματα ή για τυχόν ζημίες που προξένησε σε αυτό.

Πώληση μισθωμένου ακινήτου με πλειστηριασμό. Δικαιώματα νέου ιδιοκτήτη.

              Και στην περίπτωση της πώλησης ακινήτου με πλειστηριασμό ο νέος ιδιοκτήτης- αγοραστής υπεισέρχεται στην θέση του παλιού έχοντας όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του τελευταίου. Αυτό σημαίνει πως δεν χρειάζεται η υπογραφή νέου συμφωνητικού από τα μέρη αλλά μπορεί να εξακολουθήσει να ισχύει το ήδη υπάρχον παράγοντας τα νόμιμα αποτελέσματά του. Αυτό ισχύει κατά βάση για τις αστικές μισθώσεις.

Στις εμπορικές μισθώσεις ο νόμος παρέχει την δυνατότητα στον νέο ιδιοκτήτη που αποκτά το ακίνητο με πλειστηριασμό να καταγγείλει την μίσθωση. Με την πάροδο δύο μηνών αυτή λύεται και ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να προβεί στην αποβολή του ενοικιαστή. Κρίσιμο είναι να αναφερθεί ότι η κατακυρωτική έκθεση του πλειστηριασμού στρέφεται και κατά του υπομισθωτή.

Δυστυχώς, στην περίπτωση αυτή παρέχεται μικρότερη προστασία του ενοικιαστή και αυτό γιατί σκοπός του νομοθέτη ήταν η αποφυγή των εικονικών μισθώσεων ως επαγγελματικές στέγες που απέτρεπε τους πιστωτές από το να προχωρήσουν στην αναγκαστική εκτέλεση και στην διενέργεια πλειστηριασμού.

Αποζημίωση ιδιοκτήτη λόγω φθορών που προκάλεσε ο ενοικιαστής σε κατοικία ή επαγγελματική στέγη. Τι ισχύει;

              Κατά τον τερματισμό της συμβατικής τους σχέσης ο ενοικιαστής οφείλει να παραδώσει το μίσθιο στον ιδιοκτήτη στην κατάσταση που το παρέλαβε. Σε περίπτωση πρόκλησης ζημιών όπως εξετάσαμε και παραπάνω αν αυτές έλαβαν χώρα με υπαιτιότητα του ενοικιαστή τότε ο τελευταίος καλείται να τις αποκαταστήσει. Αν πάλι πρόκειται για ζημίες που συνέβησαν εξ’ αιτίας της μακρόχρονης χρήσης του μισθίου αυτές βαρύνουν τον ιδιοκτήτη.

Αν ο ενοικιαστής δεν αποκαταστήσει τις ζημίες που προξένησε και ευθύνεται ο ίδιος τότε ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να στραφεί κατά αυτού με αγωγή αιτούμενος την αποκατάσταση αυτών των ζημιών. Στην αγωγή ο ιδιοκτήτης καλείται να αποδείξει το ποσό με το οποίο ζημιώθηκε , την  ύπαρξη των φθορών που δεν υπήρχαν στο μίσθιο κατά την παράδοσή του στον ενοικιαστή καθώς επίσης και την πρόκληση αυτών με υπαιτιότητα του ενοικιαστή.

Επικοινωνήστε μαζί μας

Για περισσότερες πληροφορίες ή ανάληψη της διαδικασίας έξωσης ενοικιαστή μπορείτε να απευθύνεστε στα δικηγορικά μας γραφεία και οι δικηγόροι για εξώσεις μισθώσεις της δικηγορικής εταιρίας μας θα χειριστούν την υπόθεση σας με υπευθυνότητα και επαγγελματισμό.

 

Δικηγόροι για μισθώσεις εξώσεις Αθήνα Θεσσαλονίκη:   210 9585365 – 2310500442

Διαβάστε επίσης: 

Δικαιώματα και υποχρεώσεις ενοικιαστή και ιδιοκτήτη

Διαδικασία έξωσης ενοικιαστή: χρόνος και κόστος 

Δικηγόροι για μισθώσεις εξώσεις Περαία Θεσσαλονίκης:                     2392 181 200