Γράφει ο Μιχαήλ Ζηδιανάκης, Δικηγόρος Δ.Σ.Θ.
Ως υποχρεωτική διανομή ακινήτου (αναγκαστική διανομή) ορίζεται ο διαχωρισμός ακινήτου το οποίο ανήκει σε δύο ή περισσότερους συνιδιοκτήτες εξ΄ αδιαιρέτου (σπιτιού, οικοπέδου, αγροτεμαχίου κτλ.) με δικαστική απόφαση.
Την κυριότητα ενός ακινήτου μπορεί να έχουν περισσότερα του ενός πρόσωπα, οπότε κάνουμε λόγο για συγκυριότητα, καθώς κάθε συγκύριος έχει από ένα εξ αδιαιρέτου μερίδιο επί του κοινού ακινήτου.
Σε μία τέτοια περίπτωση, καθένας από τους συγκύριους – συνιδιοκτήτες του ιδίου ακινήτου, έχει δικαίωμα να κάνει χρήση του κοινού ακινήτου, εφόσον αυτή δεν εμποδίζει την χρήση των υπολοίπων.
Ωστόσο, οποιοσδήποτε συγκύριος, ακόμα και αν έχει πολύ μικρό μερίδιο στο εξ΄ αδιαιρέτου ακίνητο πχ. μόνο το 5% ή το 10%, έχει το δικαίωμα να προσφύγει στο δικαστήριο, χωρίς μάλιστα να απαιτείται να επικαλεστεί κάποιο συγκεκριμένο λόγο και να ζητήσει τη δικαστική διανομή του ακινήτου. Επισημαίνεται ότι το δικαίωμα για διανομή ακινήτου ΔΕΝ παραγράφεται, συνεπώς μπορεί να ασκηθεί οποτεδήποτε!
Η διανομή είναι αυτούσια, εάν αυτό είναι δυνατόν και εάν επιτρέπεται από τους πολεοδομικούς και λοιπούς κανόνες. Μπορεί δηλαδή να κατατμηθεί – διαχωριστεί δικαστικά, οικόπεδο ή αγροτεμάχιο ή κατοικία και να δημιουργηθούν δύο η περισσότερες ανεξάρτητες διαδικασίες εφόσον δεν παραβιάζονται με αυτή την κατάτμηση πολεοδομικοί κανόνες και συνεπώς είναι εφικτή πχ. χωρισμός ενός οικοπέδου το οποίο έχουν δύο συνιδιοκτήτες σε δύο άρτια τμήματα.
Αντιθέτως από την αυτούσια, η διανομή ακινήτου μπορεί να είναι και πώληση με πλειστηριασμό και διανομή του εκπλειστηριάσματος, δηλαδή των χρημάτων, αναλόγως της μερίδας (ποσοστού) κάθε συγκυρίου, όταν η αυτούσια διανομή δεν είναι δυνατή.
Ενδιαφέρον προκαλεί το ζήτημα όπου ο ένας συγκύριος ασκεί αγωγή διανομής κατά των λοιπών συγκυρίων, ζητώντας την διανομή με πλειστηριασμό, όμως κάποιος από τους άλλους συγκυρίους ζητά από το δικαστήριο την αυτούσια διανομή, εφόσον αυτή είναι δυνατή.
Το δικαστήριο σε μία τέτοια περίπτωση είναι ελεύθερο είτε να δεχθεί το αίτημα του ενάγοντος για πλειστηριασμό, ή να δεχθεί το αίτημα κάποιου εκ των εναγομένων, για αυτούσια διανομή.
Εάν δεχθεί την αυτούσια διανομή, δεν σημαίνει ότι παραβιάζει το νόμο, επειδή ο ενάγων με την αγωγή του δεν είχε ζητήσει την αυτούσια διανομή, αλλά μόνο πλειστηριασμό.
Για παράδειγμα το κοινό ακίνητο μπορεί να είναι ένα οικόπεδο επιφανείας 1200 τ.μ., το οποίο το έχουν τρείς συνιδιοκτήτες από 1/3 εξ αδιαιρέτου έκαστο. Εάν ο ένας συγκύριος ζητήσει την διανομή, όπως δικαιούται, εφόσον στην περιοχή το ελάχιστο εμβαδόν ενός οικοπέδου είναι τα 500 τ.μ., μπορεί να υποστηρίξει ότι η αυτούσια διανομή δεν είναι δυνατή, διότι τα 1200 τ.μ. δεν μπορούν να κατατμηθούν σε τρία ίσα οικόπεδα που να είναι ταυτοχρόνως άρτια και οικοδομήσιμα, δεδομένης της αρτιότητάς στα 500 τ.μ. Επομένως, στην αγωγή διανομής θα ζητήσει την διανομή με πλειστηριασμό.
Οι άλλοι συγκύριοι, όμως, μπορούν να αντιτάξουν στο δικαστήριο ότι μπορεί να μην είναι δυνατή η κατάτμηση του συγκεκριμένου οικοπέδου τους σε τρία ξεχωριστά άρτια οικόπεδα, μπορούν όμως να δημιουργηθούν τρεις κάθετες ιδιοκτησίες, από 400 τ.μ. εκάστη, ώστε το οικόπεδο να παραμείνει κοινό, καθένας όμως από τους τρεις συγκυρίους να μπορεί να οικοδομήσει στο δικό του αποκλειστικό τμήμα των 400 τ.μ., οικοδομώντας το 1/3 του συντελεστή δομήσεως που επιτρέπεται για ολόκληρο το οικόπεδο των 1200 τ.μ.
Το δικαστήριο μπορεί να επιλέξει να δεχθεί αυτή την λύση και δεν είναι υποχρεωμένο να δεχθεί την πώληση με πλειστηριασμό, όπως ζητάει ο ενάγων, εάν κρίνει ότι με τον τρόπο αυτό το ακίνητο διανέμεται, εξασφαλίζεται όμως καλύτερα το συμφέρον των κοινωνών με την διατήρηση του κοινού περιουσιακού τους στοιχείου και την καλύτερη οικονομική εκμετάλλευσή του από τους συνιδιοκτήτες του. Ενδιαφέρον παρουσιάζουν πλείστες αποφάσεις του Αρείου Πάγου και Εφετείων για θέματα διανομής ακινήτων όπως ενδεικτικά: ΑΠ 928/2012, ΑΠ 733/2010, ΑΠ 1104/2008, ΑΠ 769/2008, ΑΠ 972/2005, ΕφΘεσσαλ 299/2012
Συνεπώς, κρίσιμο στοιχεί για τη δικαστική απόφαση αποτελεί η εξυπηρέτηση του συμφέροντος των συγκυριών (κοινωνών)
Περαιτέρω, σημειώνεται ότι εάν κάποιος συγκύριος αποστερεί τον άλλο παρανόμως από την χρήση του κοινού ακινήτου, όπως όταν αυθαίρετα εμποδίζει τον συνιδιοκτήτη στην χρήση του κοινού, ο κοινωνός που κατ’ αυτόν τον τρόπο κάνει αποκλειστική χρήση του ακινήτου υποχρεούται να αποζημιώσει τον θιγόμενο συγκύριο.
Συμπερασματικά, η συνιδιοκτησία ενός ακινήτου πολλές φορές δημιουργεί προβλήματα τόσο ως προς την κοινή χρήση ή εκμετάλλευση όσο και σε περίπτωση που ένας από τους συνιδιοκτήτες θέλει να πουλήσει το ακίνητο και οι υπόλοιποι συγκύριοι – συνιδιοκτήτες αρνούνται, οπότε κρίνεται απαραίτητη η άσκηση αγωγής διανομής, η οποία φυσικά θα πάρει χρόνο ως διαδικασία μέχρι την έκδοση τελεσίδικης απόφασης
Πριν την αγωγή διανομής, σκόπιμο κρίνεται να γίνεται προσπάθεια εξωδικαστικής διανομής με στόχο την εκούσια διανομή αν είναι εφικτή ή την από κοινού εκούσια πώληση του ακινήτου η οποία είναι πιο συμφέρουσα σε σχέση με τον πλειστηριασμό.
Παρακάτω παρατίθεται και η σχετική νομοθεσία για τη διανομή ακινήτου(Αστικός κώδικας- κοινωνία δικαιώματος )
” Άρθρο 785. Έννοια: Αν ένα δικαίωμα ανήκει σε περισσότερους από κοινού, εφόσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά, υπάρχει ανάμεσά τους κοινωνία κατ’ ιδανικά μέρη. Σε περίπτωση αμφιβολίας λογίζεται ότι τα μέρη είναι ίσα.
Άρθρο 786. Δικαιώματα του κοινωνού: Κάθε κοινωνός έχει ανάλογη μερίδα στους καρπούς του κοινού αντικειμένου.
Άρθρο 787. Κάθε κοινωνός έχει δικαίωμα να κάνει χρήση του κοινού αντικειμένου, εφόσον αυτή δεν εμποδίζει τη σύγχρηση των λοιπών.
Άρθρο 788. Διοίκηση του κοινού: Η διοίκηση του κοινού ανήκει σε όλους μαζί τους κοινωνούς. Στις μεταξύ τους σχέσεις ευθύνονται για κάθε πταίσμα. Αν επίκειται κίνδυνος, καθένας από αυτούς έχει δικαίωμα, και χωρίς τη συναίνεση των λοιπών, να λάβει τα μέτρα που απαιτούνται για τη συντήρηση του πράγματος.
Άρθρο 789. Αποφάσεις με πλειοψηφία: Με απόφαση της πλειοψηφίας των κοινωνών μπορεί να καθοριστεί ο τρόπος της τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης που αρμόζει στο κοινό αντικείμενο. Η πλειοψηφία υπολογίζεται με βάση το μέγεθος των μερίδων.
Άρθρο 790. Κανονισμός από το δικαστήριο: Αν η διοίκηση και η χρησιμοποίηση δεν καθορίστηκε με κοινή συμφωνία ή με πλειοψηφία, καθένας από τους κοινωνούς έχει δικαίωμα να ζητήσει να την κανονίσει το δικαστήριο με τον τρόπο που είναι ο πιο πρόσφορος και συμφέρει περισσότερο σε όλους τους κοινωνούς. Αν υπάρχει ανάγκη, το δικαστήριο μπορεί να διορίσει διαχειριστή.
Άρθρο 791. Ενέργεια υπέρ και κατά των διαδόχων: Στις περιπτώσεις των δύο προηγούμενων άρθρων η απόφαση των κοινωνών ή του δικαστηρίου ισχύει υπέρ και κατά των ειδικών διαδόχων τους.
Άρθρο 792. Ουσιώδεις μεταβολές και προσθήκες: Ουσιώδης μεταβολή του κοινού αντικειμένου ή δυσανάλογα δαπανηρή προσθήκη σ’ αυτό δεν μπορεί να αποφασιστεί από την πλειοψηφία ούτε να απαιτηθεί με αγωγή. Το δικαίωμα κάθε κοινωνού για την αναλογία του στα ωφελήματα από το κοινό αντικείμενο δεν υπόκειται σε καμία μείωση χωρίς τη συναίνεσή του.
Άρθρο 793. Διάθεση της μερίδας: Κάθε κοινωνός έχει δικαίωμα να διαθέσει το μερίδιό του. Για τη διάθεση ολόκληρου του κοινού αντικειμένου απαιτείται να συμπράξουν όλοι.
Άρθρο 794. Δαπάνες για το κοινό αντικείμενο: Κάθε κοινωνός ενέχεται απέναντι στους λοιπούς, κατά την αναλογία της μερίδας του, για τα έξοδα της συντήρησης, της διοίκησης και της χρησιμοποίησης του κοινού.
Άρθρο 795. Δικαίωμα για λύση της κοινωνίας: Κάθε κοινωνός έχει δικαίωμα να απαιτήσει οποτεδήποτε τη λύση της κοινωνίας, εφόσον το δικαίωμα αυτό δεν αποκλείεται από δικαιοπραξία ή από τον προορισμό του κοινού πράγματος για κάποιο διαρκή σκοπό. Με δικαιοπραξία μπορεί να αποκλειστεί η λύση της κοινωνίας το πολύ για δέκα χρόνια.
Άρθρο 796. Απαγόρευση της λύσης: Η δικαιοπραξία με την οποία αποκλείεται στον κοινωνό για ορισμένο χρόνο η λύση της κοινωνίας ισχύει υπέρ και κατά των ειδικών διαδόχων του.
Άρθρο 797. Πρόωρη λύση για σπουδαίο λόγο: Λύση της κοινωνίας μπορεί να ζητηθεί για σπουδαίο λόγο και πριν από το συμφωνημένο χρόνο. Η συμφωνία που περιορίζει προκαταβολικά το δικαίωμα αυτό είναι άκυρη.
Άρθρο 798. Διανομή: Η λύση της κοινωνίας επέρχεται με διανομή.
Άρθρο 799. Αν δεν συμφωνούν για τη διανομή όλοι οι κοινωνοί, κάθε κοινωνός μπορεί να απαιτήσει δικαστική διανομή κατά τις διατάξεις της πολιτικής δικονομίας.
Άρθρο 800. Αυτούσια διανομή: Η διανομή γίνεται αυτουσίως, αν το αντικείμενο ή τα αντικείμενα που πρόκειται να διανεμηθούν είναι δυνατόν χωρίς μείωση της αξίας να διαιρεθούν σε ομοειδή μέρη ανάλογα με τις μερίδες των κοινωνών.
Άρθρο 801. Πλειστηριασμός: Αν το δικαστήριο διέταξε την πώληση με πλειστηριασμό, διανέμεται το εκπλειστηρίασμα. Σε περίπτωση που απαγορεύεται να εκποιηθεί το κοινό σε τρίτον, ο πλειστηριασμός γίνεται μεταξύ των κοινωνών.
Άρθρο 802. Αμοιβαίες απαιτήσεις από την κοινωνία: Κατά τη δικαστική διανομή κάθε κοινωνός έχει δικαίωμα να απαιτήσει να του πληρωθούν οι αξιώσεις που έχει από την κοινωνία κατά των άλλων κοινωνών από το μέρος που περιέρχεται με τη διανομή στον οφειλέτη. Γι’ αυτή την πληρωμή το δικαστήριο μπορεί να διατάξει την πώληση αυτού του μέρους με πλειστηριασμό.
Άρθρο 803. Δικαιώματα τρίτων στο κοινό πράγμα: Εμπράγματα δικαιώματα τρίτων πάνω στο κοινό πράγμα δεν παραβλάπτονται από τη διανομή, αδιάφορο αν έγινε αυτουσίως ή με πώληση εκούσια ή με πλειστηριασμό.
Άρθρο 804. Ευθύνη για ελαττώματα του μέρους που έλαχε στον κάθε κοινωνό: Για πραγματικά και νομικά ελαττώματα του μέρους του κοινού πράγματος, που περιήλθε με τη διανομή στον κάθε κοινωνό, οι λοιποί κοινωνοί ευθύνονται κατά τις διατάξεις για την πώληση, ανάλογα με τη μερίδα τους.
Άρθρο 805. Η αξίωση για τη λύση της κοινωνίας δεν παραγράφεται ”
ΔΙΑΝΟΜΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
Εν γένει οι υποθέσεις που αφορούν διαχωρισμό ακινήτων εξ΄ αδιαιρέτου χρειάζονται στρατηγικό χειρισμό από τον δικηγόρο που τις χειρίζεται καθώς τέτοιες δικαστικές διαμάχες χρειάζονται χρόνο αλλά και αυξημένο κόστος. Για αυτό τον λόγο πριν γίνει κάποια δικαστική ενέργεια σχετικά με διανομή ακινήτου θα πρέπει να έχουν ερευνηθεί όλες οι πιθανές λύσεις του προβλήματος με στόχο την άμεση επίλυση. Σε τέτοιες υποθέσεις ενδείκνυται η διαμεσολάβηση και η εξωδικαστική διαπραγμάτευση αλλά πρώτιστα η σωστή νομική συμβουλή και καθοδήγηση.
Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τη διαδικασία, τον χρόνο και το κόστος αγωγής διανομής ακινήτου και γενικότερα για κληρονομικά και θέματα ακινήτων μπορείτε να απευθύνεστε στα δικηγορικά μας γραφεία στα παρακάτω τηλέφωνα.
- Δικηγορικό γραφείο Θεσσαλονίκη: 2310 500 442
- Περαία Θεσσαλονίκης: 2392 181 200
- Δικηγορικό γραφείο Αθήνα: 210 9585365
(ώρες επικοινωνίας Δευτέρα – Παρασκευή: 09:00-14:30 & 18:00-20:00 – εκτός απογεύματος Τετάρτης)
