Προσημείωση υποθήκης: τι είναι; διαδικασία; κόστος

Η προσημείωση υποθήκης αποτελεί ένα από τα ισχυρότερα προσωρινά μέτρα προστασίας ενός δανειστή και είναι ένας πολύ διαδεδομένος τρόπος εξασφάλισης χρηματικών απαιτήσεων. Γι’ αυτό το λόγο συναντάται συχνά ως προϋπόθεση σε συναλλαγές με τράπεζες, προκειμένου π.χ. να εγκριθεί σύναψη σύμβασης στεγαστικού, καταναλωτικού ή επιχειρηματικού δανείου με φυσικά ή νομικά πρόσωπα.

Η πρακτική σημασία της εγγραφής προσημείωσης έγκειται στο γεγονός, ότι εξασφαλίζει στον δανειστή, που δεν έχει εμπράγματη ασφάλεια, τη δυνατότητα απόκτησης υποθήκης σε σύντομο χρονικό διάστημα.

Ειδικότερα, από τα άρθρα 1277 έως 1279 ΑΚ προκύπτει, ότι η προσημείωση χορηγεί μόνο δικαίωμα προτίμησης για την απόκτηση υποθήκης, η οποία μετά την τελεσίδικη επιδίκαση της ασφαλιζόμενης απαίτησης και τη νομότυπη μετατροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, λογίζεται ότι έχει εγγραφεί από την ημέρα της προσημείωσης και επάγεται έκτοτε τις έννομες συνέπειες τους.

Από τις διατάξεις των άρθ. 682 § 1, 706 ΚΠολΔ και 1274 ΑΚ όπως αντικαταστάθηκε με το άρθ. 56 § 1 ΕισΝΚΠολΔ, προκύπτει ότι η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης αποτελεί κατά τον ΚΠολΔ, ασφαλιστικό μέτρο, που μπορεί να διαταχθεί από το δικαστήριο.

Παρέχεται δε στον δανειστή, που δεν έχει τίτλο προς εγγραφή υποθήκης, προς ασφάλεια της χρηματικής απαιτήσεώς του και εξασφάλιση της μελλοντικής αναγκαστικής εκτέλεσης, πάντοτε κατόπιν αδείας του δικαστηρίου, που ορίζει και το ασφαλιστέο ποσό.

Πως γίνεται η εγγραφή προσημείωση υποθήκης;

Η εγγραφή της προσημείωσης είναι δυνατό να γίνει είτε συναινετικά είτε αναγκαστικά.

Ορισμένες διευκρινήσεις ακολουθούν αναφορικά με το «ιδιαίτερο» ζήτημα της συναινετικής εγγραφής προσημείωσης:

Στο δίκαιό µας η προσημείωση αναφέρεται ως ασφαλιστικό μέτρο, το οποίο διατάσσεται από το δικαστήριο εφόσον συντρέχουν συγκεκριμένες προϋποθέσεις που δικαιολογούν την επιβολή του. Στην πράξη, ωστόσο, έχει καθιερωθεί η λεγόμενη «συναινετική» προσημείωση, ως αποτέλεσμα των αναγκών των σύγχρονων τραπεζικών συναλλαγών.

Προσημείωση υποθήκης: τι είναι; διαδικασία; κόστος 7

Κατ’ ουσία, ως συναινετική ορίζεται η προσημείωση όπου οι διάδικοι, συνήθως τραπεζικό ίδρυμα και δανειολήπτης, εμφανίζονται ενώπιον του αρμόδιου δικαστή (κατ’ άρθρο 687 παρ. 2ΚΠολΔ) και ο οφειλέτης δηλώνει τη συναίνεση του στην εγγραφή του ασφαλιστικού μέτρου, ομολογώντας εν τοις πράγμασι τα πραγματικά περιστατικά που στηρίζουν την αίτηση.

Όμως, ακόμα και σε αυτή την περίπτωση, η δικαστική απόφαση που θα εκδοθεί δε στηρίζεται κατά κυριολεξία στη συναίνεση των συμβαλλομένων, αλλά στην ομολογία ή στην αποδοχή της αίτησης, ενώ ανήκει στον αυτεπάγγελτο έλεγχο του δικαστηρίου η συνδρομή των προϋποθέσεων για την έκδοση απόφασης ασφαλιστικών μέτρων, ειδικώς η συνδρομή του στοιχείου της επείγουσας περίπτωσης ή του επικείμενου κινδύνου.

Η ύπαρξη του στοιχείου αυτού δεν μπορεί επομένως, να αναπληρωθεί από τη σύμφωνη γνώμη του καθ’ ου η αίτηση και περίπτωση έλλειψης του, η αίτηση για εγγραφή προσημείωσης θα είναι απορριπτέα.

Με το νομικό αυτό μόρφωμά επιτυγχάνεται η αποφυγή των ιδιαίτερα υψηλών εξόδων που συνεπάγεται η εγγραφή της υποθήκης, ενώ εξασφαλίζεται και η ευκολία και συντομία της διαδικασίας των ασφαλιστικών μέτρων, µε αποτέλεσμα τη διευκόλυνση της δανειοδότησης επιχειρήσεων και ιδιωτών από τα πιστωτικά ιδρύματα

.Ωστόσο, η πρακτική αυτή έχει δεχτεί κριτικές από τη θεωρία ως προς την ορθότητα της. Η επιχειρηματολογία κατά του µμορφώματος της συναινετικής προσημείωσης εκκινεί από το γεγονός ότι τίτλο για την εγγραφή προσημείωσης αποτελεί µόνο η δικαστική απόφαση και όχι η ιδιωτική βούληση, η οποία αντίθετα αποτελεί κατά νόµο τίτλο για εγγραφή υποθήκης κατ’ άρθρο 1261 ΑΚ.

Σε ποιο δικαστήριο γίνεται η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης ;

H καθ’ ύλην αρμοδιότητα του δικαστηρίου για τη χορήγηση άδειας εγγραφής προσημείωσης καθορίζεται από το ποσό της κύριας απαίτησης, δηλαδή αντίστοιχα από το Ειρηνοδικείο ή το Μονομελές Πρωτοδικείο.

Για τη συναινετική όμως προσημείωση πάντοτε είναι αρμόδιο το Ειρηνοδικείο (α. 683 παρ. 3 ΚΠολΔ, ΠΠρΑθ 103/2014). Αναφορικά με την τοπική αρμοδιότητα, αυτή καθορίζεται δυνάμει της περιφέρειας όπου βρίσκεται το ακίνητο του καθ’ ου η αίτηση στο οποίο ζητείται η εγγραφή της προσημείωσης.

Το δικαίωμα εγγραφής προσημείωσης υποθήκης παρέχεται προς διασφάλιση αξίωσης του αιτούντος-δανειστή κατά του καθ’ ου οφειλέτη και εφόσον πιθανολογείται κίνδυνος. Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθ. 706 ΚΠολΔ, 1000, 138, 939, 943 ΑΚ συνάγεται ότι κατά κανόνα η αίτηση περί εγγραφής προσημειώσεως απευθύνεται εναντίον εκείνου που είναι κύριος του ακινήτου, στο οποίο θα εγγραφεί η προσημείωση, πλην όμως είναι δυνατόν κατ’ εξαίρεση να στραφεί και κατά τρίτου, στον οποίο το ακίνητο μεταβιβάσθηκε από τον οφειλέτη εικονικά ή καταδολιευτικά.

Αν λοιπόν συντρέχουν οι προϋποθέσεις διαρρήξεως καταδολιευτικής μεταβιβάσεως, η αίτηση προσημειώσεως νομίμως απευθύνεται και εναντίον εκείνου που απέκτησε από τον οφειλέτη.

Στο πλαίσιο της εγγραφής προσημείωσης υποθήκης επιβαρύνονται η κυριότητα (πλήρης ή ψιλή), η επικαρπία, καθώς και η ιδιοκτησία ορόφων και η κάθετη ιδιοκτησία. Επιπλέον, προσημείωση μπορεί να εγγραφεί και επί ήδη βεβαρημένου με άλλη προσημείωση ή υποθήκη ακινήτου κατ’ άρθρο 1290 ΑΚ.

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου, οι δανειολήπτες δεν εμφανίζονται καν στη διαδικασία εγγραφής προσημείωσης ενώπιον του αρμόδιου δικαστή, διότι φρονούν ότι είτε είναι μια τυπική διαδικασία, η οποία ακολουθεί τη χορήγηση σε αυτούς δανείου από την τράπεζα είτε ότι δε συντρέχει οποιοσδήποτε λόγος αντίρρησης τους, καθώς πληρούνται όλες οι απαραίτητες προϋποθέσεις.

Ωστόσο, πολύ συχνά στη δικαστηριακή πρακτική, τα τραπεζικά ιδρύματα δεν προβάλλουν επαρκώς στις αιτήσεις τους προς εγγραφή προσημείωσης υποθήκης τις προϋποθέσεις που απαιτούνται με κυριότερη αυτή της συνδρομής του επικείμενου κινδύνου ή της επείγουσας περίπτωσης.

Γίνεται αντιληπτό ότι στην αίτηση απαιτείται να γίνεται επίκληση της ύπαρξης της ασφαλιστέας απαίτησης, με αναφορά του γενεσιουργού της λόγου και των περιστατικών που την πιθανολογούν, καθώς και το ασφαλιστέο ποσό, στο οποίο συνήθως περιλαμβάνονται και οι τόκοι και τα έξοδα.

Επιπλέον, απαραίτητη προϋπόθεση είναι ότι θα πρέπει να πιθανολογείται επικείμενος κίνδυνος, προκειμένου να χορηγηθεί άδεια εγγραφής προσημείωσης υποθήκης.

Ειδικότερα, οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες διατάσσεται από το Δικαστήριο το ασφαλιστικό μέτρο της εγγραφής προσημειώσεως υποθήκης είναι η πιθανολόγηση της απαιτήσεως προς εξασφάλιση της οποίας χορηγείται η άδεια προς εγγραφή προσημειώσεως και η πιθανολόγηση της υπάρξεως επικειμένου κινδύνου να μην ικανοποιηθεί η απαίτηση αυτή.

Ειδικότερα, όπως συμβαίνει και στα λοιπά συντηρητικά ασφαλιστικά μέτρα, απαιτείται να εκτίθεται ο κίνδυνος προς αποτροπή του οποίου ζητείται το ασφαλιστικό μέτρο της προσημειώσεως. Ο κίνδυνος αυτός πρέπει να θεωρείται υφιστάμενος εξαιτίας της παρελεύσεως του χρόνου και της πιθανότητας να εγγράψει άλλος υποθήκη ή προσημείωση ή να μεταβιβαστεί το ακίνητο σε τρίτον.

Το δικαστήριο, λοιπόν, θα κάνει δεκτή την αίτηση, εφόσον πιθανολογείται η ύπαρξη καιη εγκυρότητα της απαίτησης που πρόκειται να ασφαλιστεί και η συνδρομή του στοιχείου της επείγουσας περίπτωσης ή του επικείμενου αναπότρεπτου κινδύνου που απειλεί την προβαλλόμενη απαίτηση και δικαιολογεί την παροχή προσωρινής δικαστικής προστασίας στη συγκεκριμένη υπόθεση. Στην αντίθετη περίπτωση, όταν δηλαδή, η αίτηση δεν περιέχει ορισμένα πραγματικά περιστατικά που να πιθανολογούν τον κίνδυνο που διατρέχει ο αιτών, απορρίπτεται αυτή ως απαράδεκτη λόγω αοριστίας.

Άλλωστε το άρθρο 682 παρ. 1 ΚΠολΔ ορίζει ότι: «1. Κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 683 έως 703 τα δικαστήρια, σε επείγουσες περιπτώσεις ή για να αποτραπεί επικείμενος κίνδυνος, μπορούν να διατάζουν ασφαλιστικά μέτρα για την εξασφάλιση ή διατήρηση ενός δικαιώματος ή τη ρύθμιση μιας κατάστασης και να τα μεταρρυθμίζουν ή να τα ανακαλούν. Το δικαίωμα είναι δυνατό να εξαρτάται από αίρεση ή προθεσμία ή να αφορά μέλλουσα απαίτηση.2. Τα ασφαλιστικά μέτρα μπορούν να διαταχθούν και κατά τη διάρκεια της δίκης που αφορά την κύρια υπόθεση».

Απαραίτητη, επομένως, προϋπόθεση προκειμένου να διαταχθεί το ασφαλιστικό μέτρο της εγγραφής προσημείωσης υποθήκης και να ασφαλιστεί χρηματική απαίτηση είναι να συντρέχει επικείμενος κίνδυνος. Ως επικείμενος κίνδυνος ορίζεται όταν η απειλούμενη βλάβη από στιγμή σε στιγμή επικρέμεται επί του πράγματος ή των διαδίκων. Πιο συγκεκριμένα, εν προκειμένω, ως επικείμενος κίνδυνος νοείται η πιθανολόγηση ότι επίκειται προσεχής αποξένωση του οφειλέτη από την ακίνητη περιουσία του, έτσι ώστε να καθίσταται αδύνατη η επίσπευση εναντίον του αναγκαστικής εκτέλεσης, όταν μελλοντικά ο αιτών δανειστής θα αποκτήσει εκτελεστό τίτλο.

Όπως γίνεται αντιληπτό, δε δύναται να δικαιολογήσει οποιαδήποτε μεταβολή της περιουσιακής κατάστασης του οφειλέτη χωρίς τη συνδρομή του όρου του επικείμενου κινδύνου, τη λήψη του ασφαλιστικού μέτρου. Άλλωστε, δε μπορεί να θεωρηθεί ως επικείμενος κίνδυνος ή επείγουσα περίπτωση οποιαδήποτε μελλοντική μεταβολή της περιουσιακής κατάστασης του οφειλέτη, ούτε η ελαττωμένη οικονομική του κατάσταση αρκεί, ούτε όμως και η αφηρημένη δυνατότητα εκποίησης του ακίνητου στοιχείου, αν δεν προκύπτει έστω κάποια προσπάθεια εκποίησης ή έστω κάποια προπαρασκευαστική ενέργεια προς τούτο.

Μια τέτοια παραδοχή θα οδηγούσε στη λήψη ασφαλιστικών μέτρων για οποιαδήποτε αιτία, παραμερίζοντας το βασικό σκοπό αυτών, που είναι η ανάγκη έκτακτης δικαστικής προστασίας, η οποία δικαιολογείται από την ύπαρξη και συνδρομή παρόντων πραγματικών περιστατικών κάποιου συγκεκριμένου κινδύνου ματαίωσης της απαίτησης ή επείγουσας περίπτωσης της παρούσας στιγμής.

Παρατίθεται σχετική νομολογία για προσημείωση υποθήκης

Η υπ’ αριθ. 1/2020 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ευρυτανίας έκρινε ότι: « [..] Συγκεκριμένα, επείγουσα περίπτωση νοείται εκείνη, η οποία χρειάζεται άμεση ρύθμιση με δικαστική παρέμβαση λόγω της ανάγκης για τη γρήγορη απόλαυση του ασφαλιστέου ουσιαστικού δικαιώματος από μέρους του δικαιούχου, όπως συμβαίνει όταν η πάροδος του χρόνου μέχρι την άσκηση της τακτικής αγωγής πρόκειται να φέρει ουσιώδη βλάβη οποιοσδήποτε έκτασης στην υλική φύση του αντικειμένου, πρέπει, δε, να συντρέχει όταν πρόκειται να διαταχθεί προσωρινή ικανοποίηση του ασφαλιστέου δικαιώματος, δηλαδή για την προσωρινή επιδίκαση της απαίτησης (άρ. 728 επ. Κ.Πολ.Δ.) και την προσωρινή ρύθμιση της κατάστασης (άρ. 731 επ. Κ.Πολ.Δ.).

Επικείμενος, δε, κίνδυνος, που πρέπει να είναι ουσιώδης και αναπότρεπτος, υπάρχει όταν η βλάβη, που απειλείται απ` αυτόν, ενόψει και της βραδείας οριστικής επίλυσης της διαφοράς, είναι πολύ κοντά και επικρέμαται στο πράγμα ή τους διαδίκους, όπως όταν απειλείται προσεχής αποξένωση του οφειλέτη από την περιουσία του, έτσι ώστε να είναι αδύνατη η επίσπευση εναντίον του αναγκαστικής εκτέλεσης όταν κάποτε ο αϊτών δανειστής θα αποκτήσει εκτελεστό τίτλο, μετά τον τερματισμό της σχετικής κυρίας διαγνωστικής δίκης, πρέπει, δε, να συντρέχει όταν πρόκειται να διαταχθούν τα άλλα ασφαλιστικά μέτρα, δηλαδή εγγυοδοσία

(άρ. 704 επ.Κ.Πολ,Δ.), προσημείωση υποθήκης (άρ. 706 Κ.Πολ.Δ.), συντηρητική κατάσχεση (άρ. 707 επ. Κ.Πολ.Δ.), δικαστική μεσεγγύηση (άρ. 725 Κ.Πολ.Δ.) η σφράγιση (άρ. 737 Κ.Πολ.Δ.) (βλ. Βαθρακοκοίλη, Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας – Ερμηνευτική – Νομολογιακή Ανάλυση κατ` άρθρο, τ.Δ`, 1996, υπό το άρθρο 682, αριθ. 10, σελ.24 – ΜΠρΘεσ 3706/2014 ό.π„ βλ. ενδ. και ΠΠΒολ.278/1990 ΑρχΝ 43.268 επ.).

Ωστόσο μόνη η ελαττωμένη περιουσιακή κατάσταση του καθ` ου δεν αρκεί για να δικαιολογήσει τη λήψη του ασφαλιστικού μέτρου της συντηρητικής κατάσχεσης ή της εγγραφής προσημείωσης υποθήκης.

Εξάλλου, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι αποτελεί επικείμενο κίνδυνο ή επείγουσα περίπτωση πιθανή μεταβολή στο μέλλον της περιουσιακής κατάστασης κάποιου προσώπου, διότι με τέτοια εκδοχή θα δικαιολογείται η λήψη ασφαλιστικών μέτρων, και δη με τη μορφή της συντηρητικής κατάσχεσης ή της εγγραφής προσημείωσης υποθήκης, σε κάθε εκκρεμή αγωγή, ενόψει της ενδεχομένης, κατά την κοινή πείρα και λογική, μεταβολής ή ελάττωσης της περιουσιακής κατάστασης του διαδίκου (βλ. ΜΠρΗρακλ 1467/2018 σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ – Μπέη, Πολιτική Δικονομία, υπό το άρθρο 682 παρ.5 σελ.32, Χαμηλοθώρη, Ασφαλιστικά Μέτρα, έκδ.2000, σελ. 65 και 167, Κατρά, Αιτήσεις Ασφαλιστικών Μέτρων και Άμυνα Αντιδίκου, έκδ. 2008, σελ. 69).».

Η υπ’ αριθ. 574/2014 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Λάρισας έκρινε ότι: «[..] Από την ένορκη εξέταση με θρησκευτικό όρκο του μάρτυρα απόδειξης …………. και την ανωμοτί εξέταση της δεύτερης καθ` ης στο ακροατήριο του Δικαστηρίου, το περιεχόμενο όλων των εγγράφων, που προσκομίζουν και επικαλούνται οι διάδικοι, μερικά των οποίων μνημονεύονται παρακάτω, χωρίς όμως κάποιο από αυτά να παραληφθεί για την κατ` ουσία διάγνωση της διαφοράς, δεν πιθανολογήθηκε (άρθ. 690 παρ. 1 ΚΠολΔ) η ύπαρξη επικειμένου κινδύνου, που να απαιτεί τη λήψη του αιτούμενου ασφαλιστικού μέτρου της εγγραφής προσημειώσεως της περιουσίας των καθ` ων.

Ειδικότερα, δεν πιθανολογήθηκαν περιστατικά, από τα οποία να προκύπτει επείγουσα περίπτωση ή επικείμενος κίνδυνος, για να ληφθεί το αιτούμενο ασφαλιστικό μέτρο, αφού από κανένα αποδεικτικό στοιχείο δεν πιθανολογήθηκε, ότι οι καθ` ων έχουν προβεί σε οποιαδήποτε προπαρασκευαστική ενέργεια το τελευταίο χρονικό διάστημα, προς την κατεύθυνση της εκποίησης των περιουσιακών τους στοιχείων, των οποίων είναι κύριοι.

Η ίδια δε περιουσιακή κατάσταση των καθ` ων παραμένει ως έχει, χωρίς να έχει μεταβληθεί από την αρχή της δικαστικής τους διενέξεως με την αιτούσα. Περαιτέρω πιθανολογήθηκε ότι οι καθ` ων δεν έχουν τρέχουσες οφειλές σε τρίτους πλην της εξόφλησης δανείου στην “………….” και δεν είναι εγγεγραμμένοι στο αρχείο πληροφοριών οικονομικής συμπεριφοράς της “Τειρεσίας Α.Ε.” με βεβαρημένη κατάσταση. Αξιόγραφα διαμαρτυρημένα, διαταγές πληρωμής σε βάρος τους, κατασχέσεις, αιτήσεις πτώχευσης κλπ δεν πιθανολογήθηκε ότι τους βαρύνουν. Ειδικότερα πιθανολογήθηκε ότι οι καθ` ων δεν έχουν καμία οφειλή προς το ΙΚΑ, ούτε προς το Δημόσιο, πλην δανείου που συνήψαν το έτος 2007 και εξυπηρετούν.».

Στην υπ’ αριθ. 178/2015 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Έδεσσας, το Δικαστήριο κατέληξε ότι δε συντρέχει στην προκείμενη περίπτωση επικείμενος κίνδυνος, που να δικαιολογεί τη λήψη του ασφαλιστικού μέτρου, διατυπώνοντας ότι:

« Πρέπει, δε, να επισημανθεί εκ νέου ότι η αιτούσα, παρόλο που επικαλείται την ύπαρξη του σχετικού κινδύνου, δεν κατήγγειλε μέχρι σήμερα την ένδικη σύμβαση πίστωσης, όπως είχε δικαίωμα μονομερώς να πράξει, προφανώς επειδή θεωρεί ακόμα αξιόχρεους τους οφειλέτες της από τις παραπάνω συμβάσεις, άρα και την καθ` ης, μη πιθανολογουμένης ως βάσιμης της αιτίασής της ότι δεν προέβη στην παραπάνω ενέργεια διότι «γίνονταν συζητήσεις για ρυθμίσεις» και διότι « η τράπεζα ( αιτούσα ) δεν έχει πρόθεση να κλείνει επιχειρήσεις», όπως κατέθεσε η μάρτυράς της [..]

Συνεπώς, καθόσον πιθανολογήθηκε ότι η αιτούσα έχει ήδη τις προαναφερθείσες εξασφαλίσεις σε περιουσιακά στοιχεία της πιστούχου εταιρίας και ότι η καθ’ ης διαθέτει επαρκή ακίνητη περιουσία για την ικανοποίηση της ένδικης απαίτησης, η οποία μάλιστα εξακολουθεί, έστω και με μη ικανοποιητικό για την αιτούσα ρυθμό, να μειώνεται, ενώ δεν πιθανολογήθηκαν ενέργειες αποξένωσης της καθ’ ης από την παραπάνω περιουσία της και άμεσος κίνδυνος επιβάρυνσης αυτής από τρίτους, δεν πιθανολογείται η ύπαρξη επικείμενου κινδύνου, η οποία να δικαιολογεί τη λήψη του αιτούμενου ασφαλιστικού μέτρου, αφού, σύμφωνα και με τη νομική σκέψη της παρούσας, δεν αρκεί η αφηρημένη δυνατότητα να συμβούν εκποιήσεις και ο γενικός κίνδυνος πιθανής μεταβολής στο μέλλον της περιουσιακής κατάστασης της καθ’ ης.».

ΠΡΟΣΗΜΕΙΩΣΗ ΥΠΟΘΗΚΗΣ

Η υπ’ αριθ. 712/2013 απόφαση του Ειρηνοδικείου Χανίων έκρινε δεκτή την αίτηση του τραπεζικού ιδρύματος, διαπιστώνοντας το στοιχείο του κινδύνου, επισημαίνοντας: «Πιθανολογήθηκε επίσης ότι ο καθ΄ ου, ο οποίος διατηρεί ατομική επιχείρηση συνεργείου αυτοκίνητων στη περιοχή «Πασακάκι» του Δήμου Χανίων, έχει παύσει τις πληρωμές των δόσεων εκ της ως άνω σύμβασης από 24-05-2013, ενώ οι οφειλές του βαίνουν διαρκώς αυξανόμενες, λόγω της συνεχιζόμενης καθυστέρησης στη πληρωμή των οφειλών του.

Πλέον τούτων, ο αιτών, έχει οφειλές σε τραπεζικές ανώνυμες εταιρείες από δανειακές συμβάσεις, τουλάχιστον 248.801 ευρώ. Από τον έλεγχο της ακίνητης περιουσίας του καθ΄ ου που διενήργησε η πληρεξούσια δικηγόρος της αιτούσας, διαπιστώθηκε η ύπαρξη μεγάλης απαίτησης σε βάρος του καθ΄ ού και από την …………..

Τράπεζα προς εξασφάλιση της οποίας έχουν εγγραφεί υπέρ του ως άνω πιστωτικού ιδρύματος και επί του φέροντος ΚΑΕΚ …………/./. ακινήτου συγκυριότητας του καθ΄ ού σε ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου, τρεις προσημειώσεις υποθήκης συνολικού ποσού 330.000 ευρώ και ειδικότερα

α) προσημείωση υποθήκης 222.000 ευρώ, εγγραφείσα την 25-11-2005,

β) προσημείωση υποθήκης ποσού 72.000 ευρώ, εγγραφείσα την 14- 11-2006 και γ) προσημείωση υποθήκης ποσού 36.000 ευρώ, εγγραφείσα την 31-12-2007. Ο καθ΄ ου κατά την ανωμοτί εξέταση του ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου δήλωσε ότι, «…Θέλω να πωλήσω το ακίνητο για να ξεχρεώσω την …… .

Έχω βάλει αγγελία για να πουλήσω το ακίνητο στο Καστέλι…»ΕΠΕΙΔΗ, κατ΄ ακολουθία των ανωτέρω πραγματικών περιστατικών και πιθανολογηθέντος του κατεπείγοντος, που συνίσταται στον άμεσο κίνδυνο εκ της δημιουργηθείσης κατάστασης στην περιουσία της αιτούσας από την επισφαλή περιουσιακή κατάσταση του καθ΄ ου και την απόπειρα του να πωλήσει τα περιουσιακά του στοιχεία, η οποία χρήζει άμεσης ρύθμισης με δικαστική παρέμβαση λόγω της ανάγκης ταχείας απόλαυσης του ουσιαστικού δικαιώματος της, το οποίο πρέπει να διασφαλιστεί για να μην προξενηθεί από τη βαρύτητα της επίλυσης της διαφοράς ουσιώδης και αναπότρεπτος κίνδυνος, πρέπει η υπό κρίση αίτηση να γίνει δεκτή ως βάσιμη και κατ΄ ουσίαν».

Στην υπ’ αριθ. 9751/2013 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης κρίθηκε, σχετικά με τη συναινετική εγγραφή προσημείωσης υποθήκης ότι: «Η προσημείωση υποθήκης ως μορφή προσωρινής δικαστικής προστασίας (αρθρ. 1274 ΑΚ, 682 παρ. 1, 706ΚΠολΔ), εξαιρείται της ιδιωτικής αυτονομίας και αποκλείεται να συσταθεί με συμφωνία των ενδιαφερομένων, αφού μία τέτοια συμφωνία και μάλιστα δεσμευτική για το Δικαστήριο, που κρίνει τη σχετική αίτηση, θα μετέτρεπε την προσημείωση υποθήκης από ασφαλιστικό μέτρο σε μέτρο ρυθμιστικό της εκούσιας δικαιοδοσίας, γεγονός που θα προσέκρουε στη διάταξη του άρ. 739ΚΠολΔ (πρβλ. Μπέης, Πολ. Δικον. Ασφ. Μέτρα, τεύχ. 15, Προσημείωση Υποθήκης, Κεφ. Γ`, αριθ. 3, σελ. 314 επ`).

Βέβαια στην πράξη, ο δανειστής και o οφειλέτης προσέρχονται πολλές φορές αυθόρμητα στο Δικαστήριο κατ`αρθρ. 687 παρ. 2ΚΠολΔ και με τη συναίνεση τους προκαλούν την έκδοση αποφάσεως για εγγραφή προσημειώσεως υποθήκης.

Όμως και πάλι η σχετική δικαστική απόφαση δεν στηρίζεται κατά κυριολεξία στη συναίνεση των ενδιαφερομένων, αλλά στην ομολογία (352ΚΠολΔ) εκ μέρους του καθού η αίτηση των πραγματικών περιστατικών, που αποτελούν τις προϋποθέσεις για τη ζητούμενη προσημείωση υποθήκης (ΜονΠρΑθ 29036/1995 Αρμ 1997 σελ.110) ή κατά περίπτωση αποδοχή (298ΚΠολΔ) της αίτησης, ενώ πάντα ανήκει στον αυτεπάγγελτο έλεγχο του Δικαστηρίου η συνδρομή του επικείμενου κινδύνου ή της επείγουσας περίπτωσης εκφεύγοντας της εξουσίας διαθέσεως των διαδίκων.».

Πόσο κοστίζει η προσημείωση υποθήκης ακινήτου;

Η πιο συνηθισμένη περίπτωση συναινετικής προσημείωσης υποθήκης, είναι όταν ο αγοραστής αγοράζει το ακίνητο με δάνειο από κάποια τράπεζα. Η εγγραφή υποθήκης για την χορήγηση του δανείου πρέπει να είναι μέσα στα έξοδα του στεγαστικού δανείου που θα πρέπει να υπολογίσει ο δανειολήπτης κατά την αγορά ακινήτου.

Σε αυτή την περίπτωση, της συναινετικής εγγραφής προσημείωσης υποθήκης το κόστος είναι μικρότερο από την αναγκαστική και απαιτείται υποχρεωτικά παράσταση δικηγόρου με γραμμάτιο προείσπραξης.