Αναλαμβάνουμε την επιλύση όλων των υποθέσεων μισθώσεων, δύστροπου ενοικιαστή που δεν καταβάλλει το συμφωνηθέν ενοίκιο, περιπτώσεις επαγγελματικών μισθώσεων, βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb και αναγκαστικής έξωσης.
Οι δικηγόροι για μισθώσεις στη Θεσσαλονίκη ή την Αθήνα της εταιρίας μας αναλαμβάνουν να επιλύσουν όλες τις υποθέσεις μισθώσεων, δύστροπου ενοικιαστή που δεν καταβάλλει το συμφωνηθέν ενοίκιο, περιπτώσεις επαγγελματικών μισθώσεων, βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb και αναγκαστικής έξωσης.
Η οικονομική κρίση που μαστίζει τη χώρα μας τα τελευταία χρόνια έχει δημιουργήσει μεγάλο πλήγμα στην αγορά ακινήτου και ιδίως στην αγορά κατοικίας, τόσο ως προς τις αγοροπωλησίες όσο και ως προς τις ενοικιάσεις.
Δυστυχώς η πλειοψηφία των ενοικιαστών δεν καταβάλλει το ενοίκιο είτε λόγω αδυναμίας είτε λόγω δυστροπίας, με αποτέλεσμα ο εκμισθωτής να οδηγείται σε αδιέξοδο.
Καθοριστικής σημασίας κατά τη σύναψη μιας μίσθωσης επαγγελματικής ή κατοικίας, είναι η ύπαρξη ενός ισχυρού ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης που να αποτυπώνει με σαφήνεια και να διασφαλίζει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών, έτσι ώστε σε περίπτωση μη ομαλής εξέλιξης της σχέσης να είναι αμφότεροι κατοχυρωμένοι.
Τα δικηγορικά μας γραφεία στη Θεσσαλονίκη και Αθήνα έχουν αναλάβει πλήθος μισθωτικών υποθέσεων σχετικά με την έξωση ενοικιαστή που δεν πληρώνει το ενοίκιο, τη διαταγή πληρωμής από μισθώματα και κοινόχρηστα, την πρόωρη λύση του ενοικιαστηρίου συμβολαίου, τόσο σε αστικές όσο και επαγγελματικές μισθώσεις.
Αξίζει να επισημανθεί ότι η έκδοση διαταγής εξώσεως αποτελεί πλέον μια σύντομη διαδικασία με την οποία μπορεί ο ιδιοκτήτης να προστατέψει και να διεκδικήσει τα δικαιώματα του και να πετύχει την άμεση αποβολή του κακοπληρωτή ενοικιαστή από το ακίνητο.
Περισσότερες πληροφορίες για την διαδικασία έξωσης μισθωτή μπορείτε να διαβάσετε σε αναλυτικό άρθρο της ιστοσελίδας μας καθώς και για τα δικαιώματα – υποχρεώσεις ενοικιαστή και ιδιοκτήτη
Σημειώνεται ότι ως προς την πλευρά εκπροσώπησης του μισθωτή, ιδιαίτερα σύνηθες είναι το αίτημα για μείωση του ενοικίου, καθώς η αξία των μισθωμένων ακινήτων έχει μειωθεί δραματικά τα τελευταία έτη. Στις περιπτώσεις που ο εκμισθωτής δεν συναινεί στη μείωση και αναπροσαρμογή του ενοικίου, ο μισθωτής μπορεί να επιδιώξει δικαστικά τη μείωση του, γεγονός ιδιαίτερα χρήσιμο για επαγγελματικές μισθώσεις, όπου τα πάγια έξοδα ενοικίων αποτελούν κομβικής σημασίας για τη βιωσιμότητα της επιχείρησης.
Περαιτέρω, συχνά δεχόμαστε ερωτήσεις ως δικηγόροι που ασχολούμαστε με μισθώσεις για τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη έναντι του ενοικιαστή, τι γίνεται σε περίπτωση που κάποιος «σπάσει» το μισθωτήριο συμβόλαιο, τι πληρώνει ο ιδιοκτήτης και τι ο ενοικιαστής, τι προβλέπεται για την ιδιόχρηση και ιδιοκατοίκηση, ποιος είναι υπεύθυνος για τις βλάβες του μισθωμένου ακινήτου και πολλά άλλα.
Θα προσπαθήσουμε να απαντήσουμε συνοπτικά σε αυτά τα καίρια ερωτήματα.
Η έξωση ενοικιαστή μπορεί να συντελεστεί με δύο τρόπους και συγκεκριμένα με: α) τη δικαστική διαδικασία της διαταγής έξωσης (απόδοσης μισθίου) και β) την αγωγή αποβολής (διαδικασία μισθωτικών διαφορών).
Στην πρώτη περίπτωση η οποία είναι και η πιο γρήγορη και εύκολη (χρόνος έκδοσης περίπου 10 ημέρες), της διαταγής εξώσεως δηλαδή πρέπει ο ενοικιαστής να μην καταβάλει το ενοίκιο, να υπάρχουν οφειλές δηλαδή προς τον ιδιοκτήτη – εκμισθωτή.
Στη δεύτερη περίπτωση προσδιορίζεται δικάσιμος και η διαδικασία παίρνει τουλάχιστον πέντε μήνες (ανάλογα με το κατά τόπον αρμόδιο δικαστήριο) και η έξωση του ενοικιαστή μπορεί να γίνει τόσο λόγο οφειλών όσο και για άλλους λόγους όπως λήξη της μίσθωσης, κακή χρήση και πρόκληση φθορών στο ακίνητο από το μισθωτή, μη τήρηση των όρων του μισθωτηρίου συμβολαίου, καταγγελία μίσθωσης γενικότερα κτλ.
Το κόστος σε αυτή την περίπτωση είναι αυξημένο σε σχέση με την πρώτη, καθώς χρειάζεται παράσταση σε ακροατήριο και αποδεικτική διαδικασία (μάρτυρες, έγγραφα κτλ.)
Και σε αυτή την περίπτωση μπορεί να επιτευχθεί αποβολή – έξωση του από το ακίνητο καθώς και έκδοση διαταγής πληρωμής για τα οφειλόμενα.
Έξωση χωρίς συμβόλαιο μπορεί να γίνει δικαστικά με κατάθεση αγωγής. Σε αυτή την περίπτωση δεν μπορεί να εκδοθεί διαταγή απόδοσης μισθίου (έξωσης) η οποία όπως αναφέρθηκε παραπάνω είναι πολύ πιο σύντομη και οικονομική διαδικασία.
Η έξωση ενοικιαστή για ιδιοκατοίκηση ως λόγος αποβολής του μισθωτή έχει σταματήσει να ισχύει στις αστικές μισθώσεις κατοικίας.
Στην περίπτωση πώλησης μισθωμένου ακινήτου, αν δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά, ο νέος ιδιοκτήτης υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του παλιού ιδιοκτήτη. Συνεπώς, μπορεί κάποιος να πουλήσει ένα ακίνητο ενώ είναι νοικιασμένο, η μίσθωση όμως συνεχίζει να ισχύει με τους ίδιου όρους που είχαν συμφωνηθεί αρχικά.
Αν δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά ο ενοικιαστής ευθύνεται μόνο για ζημίες που προκάλεσε ο ίδιος πχ. Σπάσιμο λεκάνης, κάψιμο επίπλων κτλ. Και όχι για τις φυσιολογικές φθορές συντήρησης οι οποίες βαρύνουν τον ιδιοκτήτη.
Πολύ συχνό φαινόμενο είναι οι ενοικιαστές να διαμαρτύρονται για προβλήματα που εμφανίζει το ακίνητο κατά τη διάρκεια ενοικίασης του, όπως υγρασία και μούχλα στους τοίχους. Σε αυτή την περίπτωση ο ιδιοκτήτης – εκμισθωτής οφείλει να αποκαθιστά ελαττώματα του μισθίου το οποίο το καθιστούν ακατάλληλο για την χρήση που προορίζεται.
Αν δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά, τόσο η μίσθωση κατοικίας όσο και η μίσθωση επαγγελματικής στέγης έχουν νόμιμη διάρκεια τα τρία (3) έτη.
Γενικότερα οι μισθώσεις είναι ένα πολύ ευρύ αντικείμενο που απασχολεί τόσο ιδιώτες όσο και επιχειρήσεις για αυτό και είναι σημαντικό και οι δύο πλευρίς να ενημερώνονται έγκυρα από δικηγόρους με ειδίκευση στις μισθώσεις.
Συνοπτικά το e-nomika και οι δικηγόροι του, έχουν αναλάβει πλήθος μισθωτικών διαφορών (μπορείτε να διαβάσετε αναλυτικότερα πατώντας στην ενότητα που σας ενδιαφέρει) και ειδικότερα:
Τα ακίνητα και η αγορά τους αποτελούν ένα μεγάλο κομμάτι ενασχόλησης και ειδίκευσης των δικηγορικών μας γραφείων, καθώς οι δικηγόροι του e-nomika με ειδίκευση στα ακίνητα αναλαμβάνουν τον πλήρη νομικό έλεγχο του ακινήτου πριν την αγορά του, επισημαίνοντας στου υποψήφιους αγοραστές τι πρέπει να προσέξουν και παραδίδοντας γραπτή αναφορά σχετικά με τη νομική κατάσταση του ακινήτου.
Είναι γεγονός ότι η οικονομική κρίση γέννα και ευκαιρίες στην αγορά ακινήτου καθώς πολλά ακίνητα προσφέρονται πλέον σε πολύ χαμηλές τιμές. Είναι κομβικής σημασίας όμως πριν από οποιαδήποτε αγορά ακινήτου (κατοικίας, επαγγελματικής στέγης, οικοπέδου κτλ.) να προηγείται προσεκτική έρευνα του ακινήτου που πρόκειται να αγοραστεί, από δικηγόρο με ειδίκευση στα ακίνητα και μηχανικό προκειμένου να έχουμε ορθή εικόνα του ακινήτου από όλες τις πλευρές.
Κατά το νομικό έλεγχο ακινήτου εξετάζεται η ορθή καταχώρηση των συμβολαίων στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο και αν έχει δηλωθεί ορθώς στο κτηματολόγιο όπου προβλέπεται.
Περαιτέρω ελέγχεται, η σωστή αναγραφή των στοιχείων του ακινήτου, υφιστάμενης οικοδομικής άδειας έτσι ώστε να εξεταστεί αν είναι αυθαίρετο. Γίνεται έλεγχος εμπράγματων βαρών για να διερευνηθεί αν το ακίνητο φέρει κάποια υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης, αν το διεκδικεί κάποιος τρίτος ή τράπεζα ή αν βαρύνεται με κάποια δουλεία (πχ δουλεία διόδου – δικαίωμα διέλευσης ιδιοκτήτη γειτονικού ακινήτου).
Η παράσταση δικηγόρου σε συμβόλαιο αγοράς ακινήτου κρίνεται απαραίτητα για τη διασφάλιση της ομαλής εξέλιξης της αγοραπωλησίας και την αποφυγή μελλοντικών δικαστικών διαφορών οι οποίες ιδίως στις περιπτώσεις ακινήτων είναι εξαιρετικά χρονοβόρες και έχουν αυξημένο κόστος.
Πολλές φορές μάλιστα ο αγοραστής αδυνατεί όπως είναι φυσικό να κατανοήσει τη σημασία νομικών όρων γύρω από το ακίνητο και την πρακτική τους σημασία όπως ενδεικτικά εξ΄ αδιαιρέτου οικόπεδο ή ιδιοκτησία, σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, υπέρβαση συντελεστή δόμησης κτλ., καθιστώντας την ορθή ενημέρωση του από έναν δικηγόρο ακινήτων απολύτως απαραίτητη.
Η διαδικασία ψηφιοποίησης του αρχείου που βρίσκεται στα Υποθηκοφυλακεία και η καταγραφή των γεωγραφικών ορίων και του ιδιοκτησιακού καθεστώτος όλων των ακινήτων και αγροτεμαχίων σε μία ηλεκτρονική πλατφόρμα με την εγγύηση του Δημοσίου.
Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που έχει ορισμένο εμπράγματο ή οποιοδήποτε άλλο εγγραπτέο δικαίωμα επί ακινήτου θα πρέπει να δηλώσει τα ακίνητο και το συγκεκριμένο του δικαίωμα επ’ αυτού. Παραδείγματα τέτοιων δικαιωμάτων που πρέπει να δηλωθούν στο κτηματολόγιο είναι η κυριότητα, η ύπαρξη υποθήκης, τυχόν κατασχέσεις σε βάρος του ακινήτου, χρηματοδοτικές μισθώσεις κλπ. Είναι σημαντικό τις ιδιοκτησίες να τις δηλώνουν έμπειροι δικηγόροι για κτηματολόγιο και υποθέσεις ακινήτων με σκοπό την αποφυγή καθών που θα στοιχίσουν πολύ ακριβά καθώς θα καταλήξουν σε δικαστικές ενέργειες διόρθωσης
Ανάλογα με το είδος του δικαιώματος επί του ακινήτου και το πρόσωπο (αν πρόκειται για φυσικό ή νομικό πρόσωπο) συμπληρώνεται το σχετικό έγγραφο και κατόπιν ραντεβού και συνεννόησης με το οικείο γραφείο κτηματογράφησης υποβάλλεται η σχετική αίτηση.
Συνυποβαλλόμενα έγγραφα που πιθανόν ζητηθούν είναι αντίγραφο του τίτλου κτήσης του δικαιώματος, αντίγραφο πιστοποιητικού μεταγραφής (το ζητάτε από το οικείο υποθηκοφυλακείο), αντίγραφο αστυνομικής ταυτότητας, αντίγραφο κάποιου επίσημου εγγράφου από το οποίο να προκύπτει το ΑΦΜ του αιτούντα.
Σε ειδικότερες περιπτώσεις που το δικαίωμα επί του ακινήτου έχει προκύψει δυνάμει κάποιος κληρονομιάς ή έκτακτης χρησικτησίας είναι απαραίτητα και κάποια άλλα έγγραφα τα οποία τα προσκομίζετε σε συνεννόηση με το γραφείο κτηματογράφησης.
Αν υπάρχει τοπογραφικό διάγραμμα για το ακίνητο προσκομίζεται και αυτό ειδάλλως θα πρέπει σε συνεννόηση με το γραφείο να προσδιοριστεί κάπως η ακριβής θέση του ακινήτου. Η διαδικασία απαιτεί και την καταβολή ενός ποσό ως πάγιου τέλους κτηματογράφησης.
Οι δικαιούχοι υποχρεούνται να προσέλθουν στο οικείο γραφείο κινηματογράφησης και να δηλώσουν το αγροτεμάχιο ή το ακίνητό τους στις προβλεπόμενες από το νόμο προθεσμίες που ποικίλλουν ανάλογα με την περιοχή. Το αργότερο μέχρι την λήξη της δοθείσας προθεσμίας παράτασης των δηλώσεων οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να υποβάλλουν την δήλωση συνοδευόμενη με όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά.
Η δήλωση του ακινήτου σας στο Κτηματολόγιο είναι υποχρεωτική και αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για όποια τυχόν πράξη θελήσουν να κάνουν στο μέλλον επί του ακινήτου (πχ. Πώληση, μεταβίβαση ακινήτου, γονική παροχή κλπ.). Αναγκαία είναι επίσης η δήλωση στο Κτηματολόγιο για την έκδοση οικοδομικής άδειας.
Ανάλογα με το στάδιο στο οποίο βρίσκεται η κτηματογράφηση ο δικαιούχος έχει τις εξής δυνατότητες:
Μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης και κατά την διάρκεια των επτά ή δεκαπέντε ετών που προβλέπει ο νόμος τα ακίνητα που δεν δηλώθηκαν στο Κτηματολόγιο θα καταχωρηθούν είτε ως “ αγνώστου ιδιοκτήτη”, είτε ως ακίνητο υπέρ κάποιου τρίτου ή υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου.
Στις περιπτώσεις που υπήρχε συνδικαιούχος του ακινήτου με κοινό τίτλο και αυτός κατοχύρωσε το δικαίωμά του στις αρχικές εγγραφές υποβάλλοντας την σχετική δήλωση στο κτηματολόγιο, ο δικαιούχος που δεν προέβη στην σχετική δήλωση δύναται να διορθώσει το κτηματολογικό φύλλο και να συμπεριληφθεί σε αυτό με την διαδικασία του πρόδηλου σφάλματος.
Κατόπιν λοιπόν αίτησης του στο οικείο κτηματολόγιο και με την επίκληση του κοινού τίτλου ιδιοκτησίας μπορεί να ζητήσει να συμπεριληφθεί και το δικό του δικαίωμα επί του ακινήτου στο κτηματολογικό φύλλο. Ωστόσο, ο προϊστάμενος του οικείου Κτηματολογίου είναι αυτός που θα αποφασίσει αν θα κάνει δεκτή την αίτηση του.
Ο νόμος 2664/1998 στο άρθρο 6 παρ.4 προβλέπει μία ακόμη δυνατότητα διόρθωσης των αρχικών εγγραφών για να την συμπερίληψη εμπράγματων εγγραφών που περιέχονταν στο Υποθηκοφυλακείο και δεν περάστηκαν στο κτηματολόγιο (π.χ. συμβόλαια). Η αίτηση που προβλέπεται στο άρθρο πρέπει να υποβληθεί πριν την οριστικοποιήση των αρχικών εγγραφών (ήτοι μεταξύ της προθεσμίας των 7 ή 15 ετών) και υποβάλλεται στο οικείο κτηματολόγιο.
Εδώ θα πρέπει να διακρίνουμε μεταξύ των παρακάτω υποπεριπτώσεων:
Με την άσκηση αγωγής του άρθρου 6 παρ.2 του Ν.2664/1998 προσβάλλεται το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου όπως αυτό έχει περαστεί στο Κτηματολόγιο. Σε κάποιες περιπτώσεις (όπως για παράδειγμα διορθώσεις που αφορούν λανθασμένη αναγραφή στοιχείων του δικαιούχου ή διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων) είναι δυνατή και η διόρθωση μέσω της διαδικασίας του πρόδηλου σφάλματος η οποία δεν υπόκειται σε προθεσμία.
Η διαδικασία του πρόδηλου σφάλματος μπορεί να ακολουθηθεί και στην περίπτωση ακινήτου που έχει περαστεί ως “αγνώστου ιδιοκτήτη” ή το έχει δηλώσει κάποιος τρίτος αλλά είναι λιγότερες πιθανότητες να γίνει δεκτή από τον προϊστάμενο. Για την ακρίβεια μπορεί να γίνει δεκτή μόνο σε περίπτωση συναίνεσης του τρίτου (π.χ αν πρόκειται για λάθος εκ παραδρομής).
Γενικότερα, η διαδικασία διόρθωσης προδήλου σφάλματος χρησιμοποιείται για την διόρθωση τυχόν λαθών που έγιναν κατά την διαδικασία της κτηματογράφησης και σε καμία περίπτωση ο προϊστάμενος του οικείου Κτηματολογίου δεν μπορεί να αποφαίνεται για το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου.
Τα ακίνητα που περάστηκαν στο κτηματολόγιο ως “αγνώστου ιδιοκτήτη” μετά την πάροδο της επταετίας ή δεκαπενταετίας περνάνε στη κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου (άρθρο 7 παρ. 1 του Ν. 2664/1998). Ωστόσο, κατά το διάστημα που τρέχει η προθεσμία από την ολοκλήρωση της διαδικασίας κτηματογράφησης μέχρι τις οριστικές εγγραφές ο δικαιούχος επί του ακινήτου δύναται να αξιώσει δικαστικά την διόρθωση με την διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας στο Μονομελές Πρωτοδικείο της περιφέρειας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο (άρθρο 6 παρ. 3 του Ν. 2664/98). Καταθέτει λοιπόν ο δικηγόρος για κτηματολόγιο την ένδικη αίτηση διόρθωσης την οποία και οφείλει να κοινοποιήσει στο Ελληνικό Δημόσιο. Μπορεί επίσης να καταθέσει την αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 του Ν.2664/1998 για αμφισβήτησης εμπράγματου δικαιώματος κατά του Ελληνικού Δημοσίου.
Το κτηματολόγιο είναι άμεσα συνδεδεμένο με τις υποθέσεις ακινήτων και η άριστη γνώση της κτηματολογικής νομοθεσίας από τους δικηγόρους μας που ασχολούνται με το κτηματολόγιο είναι πάγια αρχή μας.
Η κτηματογράφηση αποτελεί ευκαιρία για τους ιδιοκτήτες να ξεκαθαρίσουν το ακίνητο τους ως προς τη νομιμότητα του, να αποτυπώσουν ορθά την έκταση και τα σύνορα του οικοπέδου ή αγροτεμαχίου τους, να δημιουργήσουν τίτλους ιδιοκτησίας – συμβόλαια για ακίνητα που δεν έχουν ή κατέχουν από τους προγόνους τους με χρησικτησία, να διαχωρίσουν – διανέμουν ακίνητα στα οποία έγινε κατάτμηση παλαιότερα με κάποια άτυπη ή άκυρη διανομή.
Οι διορθώσεις στο κτηματολόγιο αναλόγως της φύσης τους γίνονται δικαστικά με αγωγή κτηματολογική ή σε κάποιες περιπτώσεις με αίτηση διόρθωσης προδήλου σφάλματος στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο
Οι δικηγόροι στη Θεσσαλονίκη και Αθήνα του ε-νομικα ασχολούνται με το κτηματολόγιο στα δικηγορικά μας γραφείο αναλαμβάνουν την υποβολή δηλώσεων κτηματογράφησης ακινήτων (ηλεκτρονικά μέσω του διαδικτύου) σε όλη την Ελλάδα, τη διόρθωση τυχόν σφαλμάτων ή ανακριβών κτηματολογικών εγγραφών και την δικαστική κτηματογράφηση ακινήτου σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης δεν έχει δηλώσει εμπρόθεσμα το ακίνητο του ή το τελευταίο εμφανίζεται ως αγνώστου ιδιοκτήτη, καθώς και την επίλυση υποθέσεων κτήσης ακινήτου με χρησικτησία.
ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ
Copyright 2012-2023 @ e-nomika.gr All rights reserved.
ping.gr
