Τι ισχύει στην επαγγελματική - εμπορική μίσθωση

Τι ισχύει στην επαγγελματική – εμπορική μίσθωση

Τι ισχύει στην επαγγελματική – εμπορική μίσθωση: γράφει ο δικηγόρος-διαμεσολαβητής Μιχαήλ Ζηδιανάκης

Οι εμπορικές μισθώσεις, ήτοι οι μισθώσεις εκείνες που αφορούν επαγγελματικές χρήσεις, υπάγονταν έως πρόσφατα στον προστατευτικό καθεστώς του π.δ. 34/1995. Το προεδρικό διάταγμα αυτό προέβλεπε διατάξεις για την προστασία κυρίως του μισθωτή, δηλ. του εμπόρου, που νοίκιαζε έναν χώρο για την επαγγελματική του δραστηριότητα, μεταξύ αυτών, ειδικούς κανόνες που διέπουν την διάρκεια της μίσθωσης, την καταγγελία, τις αποζημιώσεις σε ειδικές περιπτώσεις (όπως ιδιοχρησία, άυλη εμπορική αξία κ.α.).

Το ζήτημα των εμπορικών μισθώσεων δεν θα πρέπει να συγχέεται με αυτό των αστικών μισθώσεων, καθώς το νομικό και νομολογιακό πλαίσιο που τις περιλάβουν είναι τελείως διαφορετικό, όπως π.χ. ότι για τη λύση μιας εμπορικής μίσθωσης απαιτείται έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

Επιπροσθέτως, καθώς στις εμπορικές μισθώσεις, όπως θα αναλυθεί κατωτέρω, δεν υπάρχει κάποιο «στενό» νομικό πλαίσιο, που να ορίζει με σαφήνεια ποια ζητήματα της μίσθωσης μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο ρύθμισης του μισθωτηρίου συμβολαίου, καθώς υπάρχουν διάσπαρτες νομικές διατάξεις, γίνεται αντιληπτό ότι η εμπορική μίσθωση διέπεται κατ’ ουσία από την ελεύθερη βούληση των συμβαλλομένων μερών, η οποία θα αποτυπωθεί και στο μισθωτήριο συμβόλαιο

Με το νόμο 4242/2014 επήλθαν τροποποιήσεις στο καθεστώς των εμπορικών μισθώσεων οι οποίες ρυθμίζονταν από το π.δ. 34/1995. Με τις νέες αυτές διατάξεις, αίρεται σημαντικά το προστατευτικό αυτό καθεστώς, το οποίο παρείχε ένα ελάχιστο επίπεδο προστασίας για τον εκμισθωτή και το μισθωτή, το οποίο δεν μπορούσε να παρακαμφθεί δια της έγγραφης συμφωνίας τους με το μισθωτήριο, τόσο για τις παλαιές, όσο και για νεότερες εμπορικές μισθώσεις.

Πιο συγκεκριμένα, ο νόμος 4242/2014 εισάγει νέες ρυθμίσεις, οι οποίες ανευρίσκονται συνολικά στο άρθρο 13 του νόμου, εκ του οποίου η πρώτη παράγραφος αφορά στις νέες μισθώσεις, σε αυτές δηλαδή που καταρτίζονται για πρώτη φορά μετά την έναρξη ισχύος του νόμου και η δεύτερη παράγραφος αφορά στις παλαιές μισθώσεις, σε αυτές, δηλαδή, που έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς, πριν την έναρξη ισχύος του προαναφερόμενου νόμου.

Με το νέο νόμο, συνεπώς, οι εμπορικές μισθώσεις χωρίζονται πλέον σε δύο κατηγορίες: εκείνες που συνάπτονται μετά την ισχύ του νέου νόμου (μετά τις 28.2.2014) και εκείνες που είχαν συναφθεί πριν από την ισχύ του. Σημειώνεται δε ότι για αμφότερες τις μισθώσεις, νέες και παλιές ισχύουν οι διατάξεις του Αστικού Κώδικα.

Επί του παρόντος, θα επιχειρηθεί μια ανάλυση των ρυθμίσεων του ν. 4242/2014, που αφορούν τόσο τις νέες μισθώσεις όσο και τις παλαιές, τις διαφορές που έχουν προκύψει από τη νέα νομοθετική ρύθμιση, καθώς και όλα τα ειδικότερα ζητήματα που αφορούν την προστασία των συμβαλλομένων μερών.

Περιεχόμενα Απόκρυψη

2 Οι παλαιές εμπορικές μισθώσεις, που συνήφθησαν πριν τις 28/02/2014

3 Σχετικά με το δικαίωμα καταγγελίας και λύσης της εμπορικής μίσθωσης. Τι ισχύει στην επαγγελματική – εμπορική μίσθωση:

3.1 Α. Ιδιόχρηση

3.2 Β. Ανοικοδόμηση

3.3 Γ. Άυλη εμπορική αξία (αέρας)

3.4 Αποφάσεις δικαστηρίων για εμπορικές -επαγγελματικές μισθώσεις. Τι ισχύει στην επαγγελματική – εμπορική μίσθωση

3.5 Σχετική νομοθεσία. Τι ισχύει στην επαγγελματική – εμπορική μίσθωση

4 Καλέστε μας:

4.1 Δείτε επίσης:

5 Σχετικά άρθρα:

Οι νέες εμπορικές μισθώσεις

Όπως ήδη αναφέρθηκε, κατά τους ορισμούς του νόμου στην κατηγορία των νέων μισθώσεων περιλαμβάνονται όλες οι μισθώσεις που συνάπτονται εκ νέου, δηλαδή υπογράφονται μετά την έναρξη ισχύος του ν. 4242/2014, ήτοι μετά τις 28-2-2014.
Αρχικά, αναφορικά με τη διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης, επέρχεται σοβαρή τροποποίηση του δικαίου του π.δ. 34/1995. Ειδικότερα, καταργούνται οι διατάξεις των άρθρων 5 και 6 του π.δ. 34/1995, που αφορούσαν στην ελάχιστη ισχύ των εμπορικών μισθωτικών συμβάσεων, ανερχόμενη στα 12 έτη, ανεξαρτήτως της διάρκειας που καθορίστηκε από την σύμβαση.

Τι ισχύει στην επαγγελματική - εμπορική μίσθωση 7

Σύμφωνα με τη νέα ρύθμιση, η διάρκειά τους καθορίζεται στα τρία (3) έτη. Αν συμφωνηθεί ελεύθερα από τα μέρη μεγαλύτερο χρονικό διάστημα των τριών (3) ετών, τότε ισχύει ο μεγαλύτερος χρόνος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές. Αντίθετα, αν συμφωνηθεί μικρότερο χρονικό διάστημα από αυτό της τριετίας, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη.

Σημειώνεται ότι οι εμπορικές μισθώσεις μπορούν να παραταθούν εγγράφως ή σιωπηρώς μετά την λήξη τους σύμφωνα με τους κανόνες του ΑΚ. Ειδικότερα, δεν αποκλείεται η εμπορική μίσθωση να λειτουργήσει και ως αορίστου χρόνου, εφόσον, παρότι έληξε ο συμβατικός χρόνος, ο μισθωτής παραμένει στη χρήση του μισθίου χωρίς εναντίωση του εκμισθωτή, με συνέπεια να επέρχεται ανανέωση αυτής για αόριστο χρόνο, κατ’ άρθρο 611 ΑΚ, οπότε πλέον, λύνεται με καταγγελία κατά τις διατάξεις των άρθρων 608 και 609 ΑΚ.

Εν συνεχεία, σε ότι αφορά την λύση-καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης ισχύει ένα νέος γενικός κανόνας ότι αυτή μπορεί να λυθεί με νεότερη αντίθετη συμφωνία, η οποία θα αποδεικνύεται με έγγραφο τύπο βέβαιης χρονολογίας. Αυτό σημαίνει ότι καταγγελία της μίσθωσης από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της νόμιμης τριετίας αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος, γίνεται εγγράφως και επιδίδεται στο μισθωτή ή εκμισθωτή.

Τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά από τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της στον εκμισθωτή ή μισθωτή. Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, καθένα από τα συμβαλλόμενα μέρη έχει το δικαίωμα της καταγγελίας οποιαδήποτε στιγμή, χωρίς καμία αποζημίωση με την υποχρέωση του εκμισθωτή και αντίστοιχη του μισθωτή για παράταση τριών μηνών και καταβολής των αντίστοιχων μισθωμάτων μετά την κοινοποίηση.

Σημειώνεται, επίσης, ότι με το νέο νόμο καταργήθηκαν αρκετές διατάξεις που αφορούσαν τη δυνατότητα καταγγελίας των εμπορικών μισθώσεων είτε από την πλευρά του εκμισθωτή, είτε του μισθωτή. Ειδικότερα, καταργήθηκαν οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, καταγγελίας του εκμισθωτή για κατεδάφιση ετοιμόρροπου κτίσματος, αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας κλπ. του π.δ. 34/1995.

Ωστόσο, στις νέες εμπορικές μισθώσεις εφαρμόζονται οι γενικής ισχύος διατάξεις των άρθρων 288 και 388 ΑΚ για αναπροσαρμογή του μισθώματος , καθώς και η δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης για καθυστέρηση μισθωμάτων, για κακή χρήση του μισθίου, για ελαττώματα του μισθίου, για παράβαση όρου και για σπουδαίο λόγο.

Γίνεται αντιληπτό ότι στις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την ισχύ του νέου νόμου, ο νομοθέτης επιβάλλει διαφορετικό νομοθετικό πλαίσιο έναντι των παλαιών, ευνοϊκότερο για τους εκμισθωτές.

Οι παλαιές εμπορικές μισθώσεις, που συνήφθησαν πριν τις 28/02/2014

Οι παλαιές μισθώσεις, όπως ρυθμίζονται στο άρθρο 13 παρ.2 εδ. α’ του νόμου 4242/2014, είναι εκείνες που συνάφθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του, ή που έχουν παραταθεί ή ανανεωθεί ρητώς ή σιωπηρώς πριν την έναρξη ισχύος, καθώς επίσης και των μισθώσεων, των οποίων έληξε η 12ετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα (9) μήνες από την λήξη της διάρκειας αυτής. Από την παραπάνω διάταξη προκύπτει ότι στις νέες ρυθμίσεις του ν. 4242/2014 υπάγονται όσες μισθώσεις έχουν συναφθεί πριν την έναρξη ισχύος αυτού.

Εξαιρούνται, επομένως, από την προστασία αυτή οι μισθώσεις, οι οποίες, σύμφωνα με το καταργούμενο άρθρο 61 π.δ. 34/1995 έχουν παραταθεί για τέσσερα (4) έτη λόγω άκαρπης παρέλευσης εννέα (9) μηνών από τη συμπλήρωση της 12ετίας.

Αναφορικά με τη διάρκεια των παλαιών μισθώσεων, το άρθρο 5 του π.δ. 34/1995, εξακολουθεί να ρυθμίζει τη διάρκεια αυτών, ο χρόνος προστασίας των οποίων εξακολουθεί να ανέρχεται σε δώδεκα (12) έτη, ακόμα και αν συμφωνήθηκε για μικρότερο ή για αόριστο χρόνο. Ωστόσο, με την κατάργηση του άρθρου 61 π.δ. 34/1995, δεν ισχύει πλέον η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειάς της μίσθωσης ούτε και η υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση άυλης εμπορικής αξίας, (συγκεκριμένα υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης 24 μηνών κατά για την απόδοση του μισθίου από τον μισθωτή).

Σχετικά με το δικαίωμα καταγγελίας και λύσης της εμπορικής μίσθωσης. Τι ισχύει στην επαγγελματική – εμπορική μίσθωση:

Οι υπάρχουσες μισθώσεις μπορούν να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις του π.δ. 34/1995, ισχύουν ως προς τις παλαιές μισθώσεις τα εξής: για τις ορισμένου χρόνου μισθώσεις, που δεν έχουν λήξει, ισχύει η υποχρέωση καταγγελίας τρεις (3) μήνες πριν από την αποχώρηση από την πλευρά του μισθωτή, μετά την παρέλευση ενός (1) έτους από την μίσθωση ενώ για τις αορίστου χρόνου μισθώσεις ισχύει η καταγγελία σύμφωνα με τον ΑΚ, δηλαδή, η υποχρέωση καταγγελίας είναι 15 ημέρες πριν την αποχώρηση από το μίσθιο, εάν πρόκειται για τη συνήθη περίπτωση μισθώματος που έχει ορισθεί να καταβάλλεται κατά μήνα, κατ’ άρθρο 609 ΑΚ.

Τις παλαιές μισθώσεις καταλαμβάνουν και λόγοι καταγγελίας που εφαρμόζονται, όπως προαναφέρθηκε και στις νέες μισθώσεις. Ενδεικτικά, αναφέρεται ότι μια παλαιά μίσθωση μπορεί να καταγγελθεί λόγω καθυστέρησης μισθωμάτων, λόγω κακής χρήσης του μισθίου, για παράβαση όρου της μισθωτικής σύμβασης, λόγω της ύπαρξης ελαττωμάτων στο μίσθιο καθώς και για σπουδαίο λόγο, υπό τις προϋποθέσεις πάντοτε του νόμου.

Επήλθαν, ωστόσο, ορισμένες τροποποιήσεις με το ν. 4242/2014 σχετικά με τις παλαιές μισθώσεις, που αφορούν τις αποζημιώσεις και τις προθεσμίες που προβλέπονται σε περίπτωση καταγγελίας εκ μέρους του εκμισθωτή. Οι παρακάτω λόγοι καταγγελίας αφορούν αποκλειστικά τις παλαιές μισθώσεις και δεν μπορούν να καταγγελθούν δυνάμει αυτών οι νέες μισθώσεις.

Α. Ιδιόχρηση

Ειδικότερα, αναφορικά με την καταγγελία της μίσθωσης λόγω ιδιόχρησης, ορίζεται ότι ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση μετά την πάροδο του συμβατικού χρόνου και σε κάθε περίπτωση όχι πριν περάσουν δεκαοχτώ (18) μήνες, ενώ μέχρι πρότινος προβλεπόταν η δυνατότητα καταγγελίας μετά την πάροδο του συμβατικού χρόνου και σε κάθε περίπτωση όχι πριν περάσουν τρία (3) έτη. Επιπροσθέτως, ορίζεται ότι ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή αποζημίωση λόγω καταγγελίας για ιδιόχρηση, η οποία θα αποτελεί το κατά το χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα οχτώ (8) μηνών, αντί δεκαέξι (16) μηνών που οριζόταν προηγουμένως.

Προβλέπεται και η δυνατότητα του δικαστηρίου να αυξήσει το ποσό της αποζημιώσεως μέχρι δεκαπέντε (15) μηνιαία μισθώματα, αντί των τριάντα (30) που οριζόταν προηγουμένως.

Β. Ανοικοδόμηση

Σχετικά με την καταγγελία της μίσθωσης λόγω ανοικοδόμησης, προβλέπεται ότι ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση α) μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου, εκτός αν ο χρόνος αυτός υπερβαίνει την εξαετία, οπότε η καταγγελία της μίσθωσης μπορεί να γίνει μετά την πάροδο έξι (6) ετών από την έναρξη της μίσθωσης,

β) μετά την πάροδο δεκαοκτώ (18) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης σε περίπτωση που ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από δεκαοχτώ (18) μήνες ή η μίσθωση έχει καταστεί αορίστου χρόνου, γ) μετά την πάροδο εννέα (9) μηνών, για τις περιπτώσεις που προβλέπονται στο άρθρο 2 του π.δ. 34/1995 από την έναρξη της μίσθωσης, αν ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από εννέα (9) μήνες ή η μίσθωση έχει καταστεί αορίστου χρόνου.

Κατ’ ουσία, με τη νέα διάταξη έχει μειωθεί ο χρόνος στις ανωτέρω περιπτώσεις για τη δυνατότητα καταγγελίας εκ μέρους του εκμισθωτή, καθώς και το ποσό της αποζημίωσης λόγω καταγγελίας για ανοικοδόμηση.

Γ. Άυλη εμπορική αξία (αέρας)

Όπως επισημάνθηκε ανωτέρω, με το άρθρο 13 παρ. 3 του ν. 4242/2014, καταργήθηκαν τα άρθρα 60 και 61 του π.δ. 34/1995, τα οποία προέβλεπαν την καταβολή από τον εκμισθωτή αποζημίωσης για άυλη εμπορική αξία.

Ωστόσο, έχει εισαχθεί μια μεταβατική διάταξη, σύμφωνα με την οποία για τις παλαιές μισθώσεις των οποίων η 12ετία λήγει μέχρι 31.8.2014, καθώς και για εκείνες οι οποίες έχουν λήξει πριν από τις 31.8.2014 αλλά μέχρι 31.8.2014 δεν έχουν παρέλθει οι εννέα (9) μήνες από τη λήξη τους, οπότε και ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για να μη παραταθεί για ακόμα τέσσερα (4) έτη, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή ως αποζημίωση για άυλη εμπορική αξία ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο λήξης της μίσθωσης μίσθωμα έξι (6) μηνών.

Αποφάσεις δικαστηρίων για εμπορικές -επαγγελματικές μισθώσεις. Τι ισχύει στην επαγγελματική – εμπορική μίσθωση

1. Στην υπ’ αριθ. 39/2015 απόφαση του Αρείου Πάγου ορίστηκε ότι: «Εξάλλου, κατά το άρθρο 5 παρ. 1 του π.δ/τος 34/1995, όπως ίσχυε πριν την κατάργησή του με το άρθρο 13 ν. 4242/2014, η μίσθωση ισχύει για δώδεκα (12) έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να λυθεί με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

Λύση της εμπορικής μισθώσεως είναι δυνατόν να επέλθει, μετά την κατάρτιση αυτής, στα πλαίσια της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων, που καθιερώνεται με την διάταξη του άρθρου 361 ΑΚ, με νεώτερη συμφωνία των μερών, η οποία υπάρχει και όταν, προ της παρελεύσεως του συμβατικού ή νομίμου χρόνου, ο μισθωτής αποδίδει το μίσθιο στον εκμισθωτή και ο τελευταίος το παραλαμβάνει, με σκοπό την λύση της μισθώσεως, για την απόδειξη δε της συμφωνίας αυτής δεν απαιτείται έγγραφο βεβαίας χρονολογίας, που προβλέπεται από την διάταξη του άρθρου 5 του Π.Δ. 34/1995 (ΑΠ 236/2010).

Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 60 και 61 του π.δ/τος 34/1995, όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 7 §§ 14 και 15 του ν. 2741/1999, προκύπτει:

α) ότι σε περίπτωση που η εμπορική μίσθωση λήξει με τη συμπλήρωση δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή, κι’ αποζημίωση για την αποκατάσταση της άϋλης εμπορικής αξίας του μισθίου, ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της λήξεως μίσθωμα είκοσι τεσσάρων (24) μηνών, και

β) ότι η αποζημίωση αυτή δεν οφείλεται, πλην άλλων περιπτώσεων, όταν ο μισθωτής αποχωρήσει οικειοθελώς από το μίσθιο, καθώς και όταν μετά τη λήξη της μισθώσεως λόγω συμπληρώσεως δωδεκαετίας, παρέλθει χρονικό διάστημα εννέα (9) μηνών χωρίς να ασκηθεί η περί αποδόσεως του μισθίου αγωγή, έστω και αν η διάρκειά της έχει συμφωνηθεί για διάστημα μεγαλύτερο των δώδεκα ετών.

Μετά την άπρακτη πάροδο του εννεαμήνου η μίσθωση θεωρείται ότι έχει παραταθεί για μια τετραετία, μετά τη λήξη, της οποίας ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την απόδοση του μισθίου χωρίς να υποχρεούται στην πληρωμή αποζημιώσεως για άϋλη εμπορική αξία. Έτσι, αν ο μισθωτής παραμείνει στη χρήση του μισθίου επί χρόνο μείζονα των δέκα έξι ετών (12 + 4) δεν δικαιούται να λάβει αποζημίωση για άυλη εμπορική αξία.

Νομοθετικός σκοπός της ρυθμίσεως αυτής είναι η εξισορρόπηση των συμφερόντων του μισθωτή και του εκμισθωτή, αφού, σύμφωνα με την εισηγητική έκθεση του ν. 2741/1999 “σε αυτή την περίπτωση με την επιπλέον παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο θεωρείται ότι καρπώθηκε (ο μισθωτής) την άϋλη αυτή εμπορική αξία”.

Τέλος από τη διάταξη του άρθρου 61 περ. δ’ του ιδίου π.δ/τος 34/1995 προκύπτει ότι η οριστική λήξη της μίσθωσης λόγω παρόδου της δωδεκαετίας, εξαρτάται από μελλοντική συμπεριφορά του δικαιούχου της αξίωσης και συγκεκριμένα αν αυτός θα ασκήσει ή όχι εμπροθέσμως την κατ’ άρθρο 599 § 1 και 608 § 1 ΑΚ αξίωση προς απόδοση του μισθίου, με την άσκηση της οποίας η λήξη καθίσταται οριστική.

Σχετική νομοθεσία. Τι ισχύει στην επαγγελματική – εμπορική μίσθωση

α. 13 του Ν. 4242/2014: «1. Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6, 16-18, 2026, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού.

Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της.

2. α. Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς, πριν την έναρξη ισχύος του παρόντος, συμπεριλαμβανομένων και των μισθώσεων των οποίων έχει λήξει η δωδεκαετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα (9) μήνες από τη λήξη της, διέπονται από τις διατάξεις αυτού, όπως τροποποιείται κατά το παρόν άρθρο.β. Η παρ. 1 του άρθρου 16 του π.δ. 34/1995 αντικαθίσταται ως εξής:

«1. Ο εκμισθωτής μπορεί μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, και σε κάθε περίπτωση όχι προτού περάσουν δεκαοκτώ (18) μήνες ([ή ως προς τις μισθώσεις του άρθρου 2 του παρόντος εννέα (9) μήνες] από την έναρξη της μίσθωσης, να καταγγείλει τη μίσθωση για την άσκηση στο μίσθιο των δραστηριοτήτων του άρθρου 1 περιπτώσεις α’ έως γ’ ή, ως προς τις μισθώσεις του άρθρου 2, των δραστηριοτήτων κατά το άρθρο αυτό από τον ίδιο, τον κύριο, τα τέκνα ή σύζυγό τους (ιδιόχρηση).»

γ. Η παρ. 1 του άρθρου 23 του π.δ. 34/1995 αντικαθίσταται ως εξής:«1. Ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για ανοικοδόμηση του μισθίου από αυτόν ή τον κύριο του μισθίου:

α) Μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου, εκτός αν ο χρόνος αυτός υπερβαίνει την εξαετία, οπότε η καταγγελία της μίσθωσης μπορεί να γίνει μετά την πάροδο έξι (6) ετών από την έναρξη της μίσθωσης.

β) Μετά την πάροδο δεκαοκτώ (18) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης σε περίπτωση που ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από δεκαοκτώ (18) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια.

γ) Μετά την πάροδο εννέα (9) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης, στις περιπτώσεις του άρθρου 2 του παρόντος, αν ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από εννέα (9) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια.»

δ. Οι παράγραφοι 1 και 2 του άρθρου 29 του π.δ. 34/ 1995 αντικαθίστανται ως εξής:«1. Στην καταγγελία της μίσθωσης για το λόγο των άρθρων 16 έως 17, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή ως αποζημίωση το κατά το χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα οκτώ (8) μηνών και στην καταγγελία της μίσθωσης για το λόγο του άρθρου 23 παράγραφος 1 το κατά το χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα έξι (6) μηνών.2.

Με αίτηση του μισθωτή το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό της αποζημίωσης, στην καταγγελία για ιδιόχρηση μέχρι δεκαπέντε (15) μηνιαία μισθώματα και στην καταγγελία για ανοικοδόμηση μέχρι εννέα (9) μηνιαία μισθώματα.

Η προηγούμενη αύξηση γίνεται, αφού το δικαστήριο εκτιμήσει τις ειδικές συνθήκες και ιδίως τις δαπάνες για τη μεταστέγαση του μισθωτή, το χρόνο που λειτουργεί η επιχείρηση στο μίσθιο, τις τυχόν οφειλόμενες από το μισθωτή αποζημιώσεις στο προσωπικό του από την καταγγελία της εργασιακής σχέσης, καθώς και τον υπολειπόμενο χρόνο που αυτός είχε το δικαίωμα να παραμείνει στο μίσθιο.» ε. Οι παράγραφοι 1 και 2 του άρθρου 30 του π.δ. 34/ 1995 αντικαθίστανται ως εξής:

«1. Η αποζημίωση κατά την πρώτη παράγραφο του προηγούμενου άρθρου στην καταγγελία για ιδιόχρηση είναι ίση με δεκαπέντε (15) μηνιαία μισθώματα, αν ασκηθεί στο μίσθιο μέσα σε ένα (1) έτος από την απόδοσή του, επιχείρηση όμοια με την ασκούμενη από τον μισθωτή, εκτός αν το μίσθιο από την κατασκευή είναι προορισμένο για την ίδια χρήση.2.

Το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό της αποζημίωσης μέχρι είκοσι (20) μηνιαία μισθώματα με τις προϋποθέσεις της δεύτερης παραγράφου του προηγούμενου άρθρου.»3. Τα άρθρα 60 και 61 του π.δ. 34/1995 καταργούνται.

Ειδικά σε περίπτωση καταγγελίας από τον εκμισθωτή μέχρι 31.8.2014 μίσθωσης η οποία πρόκειται να λήξει μέχρι 31.8.2014 λόγω συμπλήρωσης της δωδεκαετούς διάρκειας σύμφωνα με το άρθρο 5 του π.δ. 34/1995 ή μίσθωσης που έληξε ήδη για τον ίδιο λόγο αλλά δεν έχουν παρέλθει μέχρι τις 31.8.2014 εννέα (9) μήνες από τη λήξη της ή μίσθωσης που τελεί υπό τετραετή παράταση σύμφωνα με την περίπτωση δ’ του άρθρου 61 του π.δ. 34/ 1995, ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο λήξης της μίσθωσης έξι (6) μηνών».